Heredar una vivienda en Gipuzkoa y decidir venderla no consiste simplemente en anunciarla y esperar a que aparezca un comprador.
Antes de poner un piso, una casa o cualquier otro inmueble heredado en el mercado conviene analizar varias cuestiones: su valor, su situación fiscal, el precio de venta posible, los gastos de la operación y la estrategia comercial más adecuada.
Además, cuando la vivienda está en Donostia-San Sebastián, conocer el barrio y el comportamiento concreto de su mercado puede ser determinante.
Una buena planificación permite que los herederos conozcan desde el principio qué tienen, cuánto puede valer, qué impuestos y gastos tendrán que afrontar y cuánto dinero podría quedar finalmente para cada uno.
La decisión de vender debe ser de los herederos. El papel del profesional es aportar seguridad, información y transparencia para que puedan decidir libremente.
Primero heredar, después vender
Una vivienda heredada atraviesa normalmente dos momentos diferentes.
El primero es la propia herencia: aceptación, adjudicación, liquidación de los impuestos correspondientes y puesta en orden de la titularidad del inmueble.
El segundo llega cuando los herederos deciden qué hacer con la vivienda.
Puede conservarse, alquilarse, adjudicarse a uno de los herederos o venderse.
Cuando se decide vender, es importante no mezclar las dos operaciones.
La vivienda debe haber sido correctamente valorada dentro de la herencia y, posteriormente, hay que estudiar cómo afecta su futura venta desde el punto de vista fiscal y económico.
Por eso, herencia y posterior venta deben planificarse conjuntamente, aunque sean operaciones diferentes.
¿Por qué es importante valorar correctamente una vivienda heredada?
Porque el valor de la vivienda influye en varias decisiones.
Una valoración adecuada permite conocer:
- cuál es aproximadamente el valor de mercado del inmueble;
- qué precio podría tener sentido para iniciar la comercialización;
- qué margen existe para negociar;
- qué gastos e impuestos pueden aparecer;
- cuánto podría quedar finalmente a los herederos;
- y si las expectativas de la familia son razonables respecto al mercado.
No se trata simplemente de buscar cuánto cuesta el metro cuadrado en Donostia.
Dos viviendas de la misma superficie pueden tener valores muy diferentes dependiendo de su ubicación, estado, altura, orientación, ascensor, terraza, vistas, distribución, garaje, eficiencia energética y muchas otras circunstancias.
Valorar y tasar no siempre significan exactamente lo mismo
En el lenguaje habitual hablamos de valorar una vivienda, hacer una valoración, tasar un piso o realizar una tasación.
Sin embargo, no todas estas actuaciones tienen exactamente la misma finalidad.
Una valoración de mercado puede servir para conocer cuánto puede valer razonablemente una vivienda y qué precio puede ser adecuado para su comercialización.
Una tasación formal responde a una finalidad concreta y debe cumplir los requisitos correspondientes al uso para el que se solicita.
Por eso, antes de tasar una vivienda heredada conviene saber para qué se necesita el valor.
No es lo mismo calcular un valor para planificar una venta que realizar una tasación con una finalidad financiera, judicial o administrativa.
La cuestión fundamental es utilizar el método adecuado para la decisión que tienen que tomar los herederos.
El barrio importa
La ubicación es una de las variables fundamentales para valorar y comercializar una vivienda heredada en Donostia-San Sebastián.
No es lo mismo un piso en Centro, Parte Vieja, Gros, Amara Berri o Amara que una vivienda en Aiete, Antiguo-Ondarreta, Ibaeta o Egia.
También existen mercados y perfiles de compradores diferentes en Ategorrieta-Ulia, Intxaurrondo, Loiola, Altza, Miracruz-Bidebieta, Miramon-Zorroaga, Añorga o Martutene.
Y dentro de cada barrio pueden existir diferencias importantes según la calle, la altura, la orientación, las vistas, el estado del edificio, el ascensor, la terraza, el garaje o las características concretas del inmueble.
Por eso, para valorar o tasar correctamente una vivienda heredada, no basta con conocer el precio medio de Donostia.
Hay que estudiar el inmueble, su ubicación concreta y el comportamiento del mercado de su barrio.
Una vivienda heredada en Gros puede tener una demanda y un perfil de comprador diferentes de un piso en Amara Berri.
Una casa en Aiete puede requerir una estrategia comercial distinta de una vivienda en Egia.
Y un inmueble en Antiguo-Ondarreta, Centro, Parte Vieja, Ibaeta, Ategorrieta-Ulia, Intxaurrondo, Loiola, Altza, Martutene, Añorga o Miramon-Zorroaga debe analizarse teniendo en cuenta las características específicas de cada zona.
Por eso, cuando una familia hereda un piso, una casa o cualquier otro inmueble en Donostia-San Sebastián, la valoración y el plan comercial deben adaptarse a su barrio y no únicamente a la ciudad en general.
Donostia-San Sebastián: conocer el mercado antes de fijar el precio
El mercado inmobiliario de Donostia es especialmente heterogéneo.
El comprador de una vivienda en el Centro puede buscar unas características diferentes de quien busca vivienda habitual en Amara Berri.
En Gros pueden tener especial importancia determinados atributos del inmueble y su proximidad al mar, mientras que en Aiete pueden adquirir mayor relevancia las características de viviendas de mayor superficie, terrazas, garajes o zonas residenciales.
En Antiguo-Ondarreta, Ibaeta, Ategorrieta-Ulia, Egia, Intxaurrondo, Loiola, Martutene, Altza o Miramon-Zorroaga, las características de cada inmueble y el tipo de demanda existente también pueden modificar sustancialmente el precio.
Esto demuestra por qué no es recomendable fijar el precio de una vivienda heredada utilizando únicamente anuncios de Internet o aplicando de manera automática un precio por metro cuadrado.
Los anuncios pueden servir como referencia, pero precio anunciado y precio realmente conseguido no son necesariamente lo mismo.
El valor de la herencia y el precio de venta deben analizarse conjuntamente
Una de las cuestiones más importantes cuando se vende una vivienda heredada es comprender que existen dos momentos económicos diferentes.
Primero está el valor que se atribuye al inmueble dentro de la herencia.
Después está el precio por el que finalmente se vende.
Entre ambos pueden existir diferencias.
Si una vivienda heredada se vende posteriormente por un importe superior al valor que tenía cuando se produjo la adquisición hereditaria, puede existir una ganancia patrimonial que tenga consecuencias fiscales.
Por eso, antes de vender es recomendable conocer cuál fue el valor utilizado en la herencia y analizar cómo encaja con el precio de mercado actual.
La planificación permite evitar sorpresas y conocer mejor el resultado económico de la operación.
Impuesto sobre Sucesiones y posterior incremento patrimonial
La fiscalidad de una herencia no termina necesariamente cuando se acepta y liquida la sucesión.
Una posterior venta del inmueble puede generar nuevas obligaciones fiscales.
Hay que distinguir, por tanto, entre la tributación derivada de recibir la herencia y la tributación que pueda producirse posteriormente por la transmisión de la vivienda.
También deben analizarse, según cada caso, otros gastos asociados a la transmisión.
Por eso, antes de decidir el precio de venta, es conveniente realizar una estimación completa:
valor de adquisición hereditaria + costes de la herencia + precio previsto de venta + gastos de venta + fiscalidad posterior.
El objetivo es conocer el resultado real de la operación y no únicamente el precio que aparece en el anuncio.
Una buena planificación permite comparar escenarios
Supongamos que una familia hereda una vivienda en Donostia.
Puede plantearse venderla rápidamente por un precio determinado.
También puede realizar previamente algunas mejoras, esperar al momento adecuado, cambiar la estrategia comercial o intentar conseguir un precio superior aunque el proceso de venta pueda ser más largo.
No existe una única respuesta válida.
Lo importante es poder comparar escenarios.
Por ejemplo:
Escenario A: venta rápida a un precio determinado.
Escenario B: comercialización a precio de mercado con una estrategia más amplia.
Escenario C: pequeñas mejoras en la vivienda y posterior comercialización.
Cada alternativa puede producir un resultado económico diferente.
La decisión debe corresponder a los herederos, pero disponer de información permite tomarla con mayor seguridad.
¿Cuánto dinero quedará realmente después de vender?
Esta es probablemente una de las preguntas más importantes para una familia que ha heredado una vivienda.
Una cosa es decir:
“Tenemos una vivienda que puede venderse por 500.000 euros”.
Y otra muy diferente es saber:
“Después de impuestos, gastos y costes de la operación, ¿cuánto dinero recibiremos realmente?”.
El análisis debe tener en cuenta el precio de venta, los gastos asociados a la transmisión, la fiscalidad que corresponda y, cuando existen varios herederos, cómo se distribuirá finalmente el resultado.
Esta información permite evitar decisiones basadas únicamente en el precio bruto de venta.
¿A qué precio debemos poner la vivienda heredada?
No siempre el precio correcto es el más alto posible.
Tampoco necesariamente es conveniente poner la vivienda por debajo de mercado para venderla rápidamente.
El objetivo debe ser encontrar un precio de salida coherente con el mercado, teniendo en cuenta las características concretas del inmueble y las circunstancias de los propietarios.
Para ello es necesario diferenciar tres conceptos:
Precio de mercado
Es la estimación de lo que razonablemente puede valer la vivienda en las condiciones actuales del mercado.
Precio de salida
Es el precio al que se decide comercializar inicialmente.
Puede coincidir con el valor de mercado o situarse estratégicamente en otro punto dependiendo de la estrategia.
Precio final
Es el importe que finalmente acepta el vendedor después de la negociación.
Estos tres valores no tienen por qué coincidir.
Precio de mercado, precio de salida y precio final
Una buena estrategia comercial debe prever desde el principio la posible negociación.
Si una vivienda se anuncia muy por encima de su mercado, puede permanecer demasiado tiempo publicada y perder atractivo.
Si se anuncia demasiado barata, puede producirse una pérdida innecesaria de valor.
Por eso, la valoración debe estar acompañada de una estrategia.
No basta con decir cuánto vale una vivienda.
Hay que analizar cómo venderla y a qué precio inicial tiene sentido salir al mercado.
El plan comercial de una vivienda heredada
Una vivienda heredada no debería comercializarse necesariamente igual que cualquier otra vivienda.
En primer lugar hay que conocer el inmueble.
Después hay que determinar su público objetivo.
Posteriormente se decide cómo presentarlo, dónde anunciarlo, qué precio utilizar, qué argumentos destacar y cómo gestionar las visitas y las ofertas.
La fotografía, la presentación del inmueble, la descripción, la selección de portales, la base de compradores, las visitas y la negociación forman parte de una misma estrategia.
Y esa estrategia debe adaptarse al inmueble.
No se comercializa igual un piso reformado en Gros que una vivienda familiar en Aiete, un piso en Amara Berri, una vivienda en Egia o un inmueble en Intxaurrondo o Loiola.
La importancia de conocer el mercado de Gipuzkoa
El mercado de Donostia forma parte de un mercado inmobiliario más amplio.
Una vivienda heredada puede tener compradores locales, pero también compradores procedentes de otras localidades de Gipuzkoa, del resto de Euskadi o incluso de fuera.
Por eso, además de conocer el barrio concreto, es importante entender el comportamiento general del mercado de Gipuzkoa.
La experiencia permite interpretar mejor los datos y distinguir entre una vivienda que tiene realmente una demanda elevada y otra que simplemente aparece anunciada a un precio elevado.
La información da seguridad a los herederos
En una herencia es frecuente que existan dudas.
¿Cuánto vale la vivienda?
¿Conviene vender ahora?
¿A qué precio?
¿Cuánto quedará después de impuestos y gastos?
¿Es mejor reformarla?
¿Hay que tasarla?
¿La valoración realizada para la herencia sigue siendo adecuada?
¿El precio de venta que estamos planteando es realista?
Responder a estas preguntas antes de tomar decisiones reduce la incertidumbre.
Y cuando existen varios herederos, disponer de información objetiva también facilita que todos puedan valorar las distintas alternativas con mayor tranquilidad.
Vender, conservar o esperar: la decisión es de los herederos
Una valoración profesional no debe tener como objetivo convencer a una familia de que venda.
Su función es aportar información.
Los herederos pueden decidir vender, conservar, alquilar, esperar o estudiar cualquier otra alternativa que consideren adecuada.
La ventaja de realizar previamente una valoración y una planificación económica es que la decisión se toma conociendo mejor las consecuencias.
La decisión es de los propietarios. La información debe estar a su disposición para que puedan decidir libremente.
Del valor de la vivienda al resultado de la operación
Cuando se analiza una vivienda heredada de forma completa, el proceso puede resumirse en seis pasos:
VALORAR → TASAR CUANDO PROCEDA → PLANIFICAR → DECIDIR → COMERCIALIZAR → NEGOCIAR
Primero hay que conocer el valor razonable del inmueble.
Después, cuando la finalidad lo requiera, realizar la tasación correspondiente.
A continuación, estudiar fiscalidad, gastos y diferentes escenarios.
Después son los herederos quienes deciden.
Si optan por vender, comienza la comercialización.
Y finalmente llega la negociación y la transmisión.
Este proceso permite pasar de una pregunta inicial —“¿cuánto vale la vivienda heredada?”— a una cuestión mucho más útil:
“¿Cuál es la mejor manera de gestionar y vender esta vivienda para obtener un resultado adecuado para los herederos?”
Herencias, valoración y venta de viviendas en Donostia-San Sebastián y Gipuzkoa
Vender una vivienda heredada requiere mucho más que publicar un anuncio.
Es necesario comprender la herencia, conocer el valor del inmueble, analizar el barrio y el mercado, estudiar la fiscalidad, calcular los gastos, determinar un precio de salida razonable y diseñar una estrategia comercial.
En Donostia-San Sebastián, además, las diferencias entre zonas como Centro, Parte Vieja, Gros, Amara Berri, Aiete, Antiguo-Ondarreta, Egia, Ibaeta, Intxaurrondo, Ategorrieta-Ulia, Loiola, Altza, Martutene, Miracruz-Bidebieta, Miramon-Zorroaga o Añorga hacen especialmente importante realizar un análisis concreto de cada vivienda.
Una buena valoración no consiste únicamente en poner una cifra.
Consiste en aportar información suficiente para que los propietarios conozcan sus opciones.
Y en una herencia, esa información debe servir para algo fundamental: que los herederos puedan tomar la decisión que consideren mejor, con seguridad, transparencia y libertad.
En la gestión de una vivienda heredada pueden intervenir cuestiones jurídicas, fiscales, de valoración y comerciales. Analizarlas conjuntamente permite planificar mejor la operación y evitar decisiones precipitadas.
Soy abogado, agente inmobiliario y perito en valoraciones de inmuebles desde hace 25 años.
