Gipuzkoako Foru Ogasunaren araudiak nola eragiten dizun herentzia onartu eta Donostian – San Sebastiánen etxebizitza bat saldu behar baduzu

Familia batek Donostian – San Sebastiánen etxebizitza bat oinordetzan jasotzen duenean, lehen galderetako bat izaten da zenbat ordaindu beharko duen Oinordetza Zergagatik. Oinordekoek etxebizitza saltzeko asmoa badute, une horretan bertan beste galdera bat egitea komeni da. Zer ondare-irabazi aitortu beharko du oinordeko bakoitzak PFEZean etxebizitza saltzen denean?

Ortubian sarritan ikusten dugun akatsetako bat da lehen kalkulua herentzia onartzean egitea eta bigarrena etxebizitza saldu ondorenerako uztea. Ondare-irabazia kalkulatzeko, PFEZak abiapuntutzat hartzen du Oinordetza Zergaren arauen arabera higiezinari dagokion balioa. Balio hori salmenta-prezioa baino txikiagoa bada, alde horrek ondare-irabazi handiagoa ekar dezake, eta, ondorioz, PFEZ gehiago ordaindu beharra.

Horregatik, familiak etxebizitza saltzea aztertzen badu, bi zergak aztertzen ditugu herentzia onartzeko eskritura sinatu aurretik. Etxebizitzak heriotza-egunean zenbat balio zuen aztertzen dugu, zer balio justifika daitekeen egiaztatzen dugu, eta oinordeko bakoitzak etxebizitza jasotzean eta saltzean zenbat ordainduko lukeen kalkulatzen dugu. Horrela, familiak erabakia har dezake eragiketaren ondoren zenbat geratuko zaion jakinda.

Herentzien zerbitzua
https://ortubia.es/abogado-herencias-donostia-san-sebastian-gipuzkoa/

Zer balio hartzen da PFEZeko ondare-irabazia kalkulatzeko?

PFEZa Gipuzkoan ordaintzen baduzu, eskurapen-balioa zehazteko abiapuntua Oinordetzen eta Dohaintzen gaineko Zergaren arauak aplikatzetik ateratzen den balioa da. Oinordetza Zergan, arau orokorra higiezina benetako balioaren arabera baloratzea da. Foru-araudiak hiri-higiezinetarako balorazio-arau bereziak aplikatzeko aukera ere ematen du, eta, hala dagokionean, Ogasunak balioa egiaztatu dezake.

Grosen terraza, kale-mailako igogailua eta orientazio ona dituen etxebizitza batek kale berean dagoen eta azalera bera duen beste batek baino balio handiagoa izan dezake. Etxebizitzak oinordetzan jaso zenean zenbat balio zuen justifikatzeko, garrantzitsua da heriotza-egunean zer ezaugarri eta egoera zituen dokumentatzea eta garai hartako antzeko salerosketak aztertzea. Geroago lortutako salmenta-prezioak informazioa eman dezake, batez ere salmenta heriotzatik gutxira egiten bada, baina bi daten artean merkatua edo higiezina bera aldatu egin daitezke.

Nola kalkulatzen da ondare-irabazia oinordetzan jasotako etxebizitza bat saltzean?

Ondare-irabazia kalkulatzeko, eskualdaketa-baliotik eskurapen-balio eguneratua kentzen da. Benetako eragiketa batean bi zenbatekoak aztertu behar dira.

• Eskurapen-balioa. Oinordetza Zergaren arabera dagokion balioari gehitu dakizkioke oinordekoak ordaindutako eskurapenari lotutako gastuak eta zergak, baita dagozkion inbertsioak edo hobekuntzak ere. Dagozkion foru-eguneratze koefizienteak aplikatzen dira eta, hala badagokio, amortizazioak kentzen dira, esate baterako, etxebizitza alokatuta egon bada.
• Eskualdaketa-balioa. Salmenta-prezioa hartzen da abiapuntutzat. Prezioa merkatuko balio normala baino txikiagoa bada, arauak ezarritakoaren arabera merkatuko balioa hartzen da. Zenbateko horretatik saltzaileak ordaindutako eskualdaketari lotutako gastuak eta zergak kentzen dira. Aztertu beharreko gastuen artean daude bitartekaritza-komisioa eta udal gainbalioa, saltzaileak ordaindu badu.

Hainbat oinordeko badira, bakoitzak eskualdatzen duen zatiari dagokion ondare-irabazia kalkulatzen du. Horregatik, eragiketaren guztizko zenbatekoa familiarentzat bera izan arren, PFEZaren eragina desberdina izan daiteke oinordeko bakoitzarentzat.

Etxebizitzen tasazioa eta balorazioa
https://ortubia.es/tasacion-valoracion-vivienda-piso-casa-donostia-san-sebastian/

Bideoa — Zer zerga ordaintzen dira Gipuzkoan etxebizitza bat saltzean?

Bideo honetan, Iñaki Aitor Ortubia Sahagúnek, Gipuzkoako Abokatuen Elkargoko kideak, urratsez urrats azaltzen du etxebizitza bat saltzean PFEZeko ondare-irabazia nola kalkulatzen den eta udal gainbalioarekiko zer alde dagoen. Halaber, eguneratze-koefizienteek eta aurrezkiaren zerga-tasek PFEZaren kalkuluan nola eragiten duten azaltzen du.

Oinordetzan jasotako etxebizitza bat Donostian – San Sebastiánen edo Gipuzkoako beste udalerri batean saldu behar baduzu, bideoak zerga bakoitzean zer kalkulatzen den ulertzen lagunduko dizu. Zure kalkuluak egiteko, salmentaren egunean aplikagarriak diren foru-araudia eta udal-ordenantza hartu behar dituzu kontuan.

Ikusi bideoa YouTuben — Zer zerga ordaintzen dira etxebizitza bat saltzean?
https://www.youtube.com/watch?v=7RT2BljVY6U

Adibidea Donostian – San Sebastiánen — Oinordetzan jasotako etxebizitza bat 400.000 euroan saltzea

Demagun pertsona batek etxebizitza baten % 100 oinordetzan jasotzen duela eta 2026an 400.000 euroan saltzen duela. Hurrengo taulak erakusten du kalkulua zenbat aldatzen den bi eskurapen-balio hipotetiko erabilita. Balorazioaren eragina bereizteko, eskurapena eta salmenta 2026an egiten direla joko dugu, eta ez ditugu kontuan hartuko gastuak, amortizazioak, aurrezkiaren bestelako errentak eta konpentsazioak.

Kontzeptua	Eskurapen-balioa 250.000 € bada	Eskurapen-balioa 350.000 € bada
Salmenta-prezioa	400.000 €	400.000 €
Adibideko ondare-irabazia	150.000 €	50.000 €
Gipuzkoako PFEZaren aurrezkiaren kuota oso orientagarria 2026an	36.975 €	11.025 €

Adibide honetan, eskurapen-balioan 100.000 euroko aldea izateak 25.950 euroko aldea eragiten du PFEZaren kuota orientagarrian. Konparazioak salmentaren PFEZa baino ez du jasotzen. Zerga-kostu osoa kalkulatzeko, balio horrek Oinordetza Zergan zer eragin izango lukeen ere kalkulatu behar da. Herentzia bakoitzean aplikatzen den balioak araudiarekin bat etorri behar du, eta justifikatzeko modukoa izan behar du.

Gipuzkoako PFEZaren aurrezkiaren tarifa — 1/2025 Foru Araua
https://egoitza.gipuzkoa.eus/gao-bog/castell/bog/2025/05/15/c2503564.htm

Zer aztertzen dugu Ortubian herentzia onartzeko eskritura sinatu aurretik?

Familiak etxebizitza saltzeko asmoa badu, herentzia eta salmenta hasieratik aztertzen ditugu.

1. Higiezina herentziari dagokion dataren arabera baloratzen dugu. Etxebizitzaren dokumentazioa eta ezaugarriak aztertzen ditugu, eta antzeko eragiketen erreferentziak bilatzen ditugu.
2. Oinordetzan jasotzearen eta saltzearen zerga-kostua kalkulatzen dugu. Oinordeko bakoitzari zer dagokion, zer gastu har daitezkeen kontuan eta aurreikusitako salmenta-prezioak PFEZean zer eragin izango lukeen aztertzen dugu.
3. Salmenta eta banaketa prestatzen ditugu. Hainbat oinordeko badira, bakoitzak zenbat jasoko lukeen kalkulatzen laguntzen diegu, dagozkion gastuak eta zergak kenduta.

Ortubian aholkularitza juridikoa eta fiskala, balorazio profesionala eta higiezinen kudeaketa uztartzen ditugu. Oinordetzan jasotako higiezina saltzeko enkargua ematen badiguzu, herentziari buruzko aholkularitza eta izapideak higiezinen zerbitzuan sartuta daude, zerbitzu horiengatik kostu gehigarririk gabe.

Herentzien arloko abokatuak Donostian – San Sebastiánen
https://ortubia.es/abogado-herencias-donostia-san-sebastian-gipuzkoa/

Ohiko galderak

Katastro-balioak zehazten al du zenbat ordainduko dudan PFEZean?

PFEZak abiapuntutzat hartzen du Oinordetza Zergaren arauak aplikatzetik ateratzen den balioa. Zer zenbateko dagokion jakiteko, herentziaren autolikidazioa eta aplikatu beharreko balorazio-araua aztertu behar dira, baita Ogasunak balioa egiaztatu duen ere.

Zer egin dezaket herentzia onartzeko eskritura sinatu badut eta etxebizitza saldu nahi badut?

Lehen urratsa eskritura, Oinordetza Zergaren autolikidazioa eta higiezinaren dokumentazioa aztertzea da. Datu horiekin salmentaren PFEZa zenbatets daiteke. Akatsen bat antzemanez gero, zuzendu daitekeen eta zer epe aplikatzen diren azter daiteke.

Udal gainbalioa eta PFEZeko ondare-irabazia gauza bera al dira?

Bi kontzeptu desberdin dira. Udal gainbalioak, hala dagokionean, hiri-lurzoruaren balio-gehikuntza zergapetzen du. PFEZean, berriz, etxebizitza saltzeak eragindako ondare-irabazia edo -galera kalkulatzen da. Saltzaileak salmentari dagokion udal gainbalioa ordaintzen badu, zenbateko horrek PFEZerako eskualdaketa-balioa murriztu dezake.

Etxebizitza bat oinordetzan jaso duzu Donostian – San Sebastiánen edo Gipuzkoako beste udalerri batean, eta saltzea pentsatzen ari zara? Ortubian zurekin batera herentzia aztertu, higiezina baloratu eta salmentaren ondoren zenbat geratuko litzaizukeen kalkula dezakegu.

Kontsultatu zure kasua Ortubiarekin
https://ortubia.es/abogado-herencias-donostia-san-sebastian-gipuzkoa/

Iñaki Aitor Ortubia Sahagún
Abokatua, higiezinen agentea eta higiezinen balorazioetan aditua naiz duela 25 urtetik.