Cómo conocer el valor de mercado de una vivienda heredada, planificar los impuestos y preparar su venta para buscar el mejor resultado económico
Cuando se hereda una vivienda en Donostia-San Sebastián, una de las primeras cuestiones que se plantean los herederos es cuánto vale realmente.
Puede tratarse de un piso en Donostia, una casa, un chalet, un adosado, una vivienda bifamiliar o incluso un apartamento. En todos los casos, conocer su valor de mercado es una información fundamental antes de tomar decisiones sobre la herencia.
La valoración de una vivienda heredada no consiste únicamente en poner una cifra. Sirve para conocer el patrimonio que se ha recibido, estudiar las distintas alternativas legales y fiscales y, si los herederos deciden vender, preparar correctamente la estrategia comercial para buscar el mejor resultado económico posible.
Valorar una vivienda heredada no es decidir cuánto queremos pedir por ella. Es conocer cuánto puede valer realmente y qué estrategia permite buscar el mejor resultado económico.
¿Por qué es importante valorar una vivienda heredada?
Cuando varios hermanos o familiares heredan una vivienda, es frecuente que cada uno tenga una idea diferente sobre cuánto puede valer.
Uno puede pensar que el piso vale una determinada cantidad porque ha visto viviendas similares anunciadas en Internet. Otro puede considerar que vale más por su ubicación, sus vistas o una reforma reciente.
Sin embargo, el precio anunciado de una vivienda no es necesariamente su precio de mercado.
Para tomar decisiones con seguridad es importante conocer una valoración fundamentada en las características concretas de la vivienda y en la realidad del mercado de la zona.
Esto permite a los herederos conocer mejor sus opciones antes de decidir:
- aceptar y mantener la vivienda;
- adjudicarla a uno de los herederos;
- compensar económicamente a otros herederos;
- alquilarla;
- venderla;
- esperar antes de vender;
- realizar determinadas mejoras antes de ponerla en el mercado;
- o estudiar otras alternativas que permita la legislación.
La información permite decidir. Y cuanto mejor se conozca el valor de la vivienda, más fácil resulta tomar una decisión con seguridad.
¿Cuándo conviene valorar una vivienda heredada?
No existe un único momento adecuado para conocer el valor de una vivienda heredada.
Puede ser útil hacerlo desde el principio, antes de tomar decisiones importantes sobre el patrimonio recibido.
Por ejemplo:
- antes de determinar cómo se va a repartir la herencia;
- cuando existen varios hermanos o herederos;
- antes de estudiar determinadas decisiones fiscales;
- antes de decidir si interesa mantener, alquilar o vender la vivienda;
- antes de realizar una reforma;
- y, especialmente, antes de ponerla a la venta.
Conocer primero el valor permite comparar las diferentes alternativas con una referencia económica razonable.
En una herencia, decidir primero y calcular después puede llevar a tomar decisiones sin conocer todas sus consecuencias.
¿Cómo se determina el valor de una vivienda heredada?
Para valorar correctamente un piso, una casa o cualquier otra vivienda heredada deben analizarse diferentes factores.
Ubicación
No vale lo mismo una vivienda situada en una determinada zona de Donostia-San Sebastián que otra con características similares situada en otra parte de la ciudad.
La calle, el barrio, las comunicaciones, los servicios, la proximidad al centro, la orientación y otros factores pueden influir considerablemente en el precio.
Superficie y distribución
La superficie construida y útil son importantes, pero también lo es la distribución de la vivienda.
No es lo mismo un piso de 100 m² bien distribuido que otro con la misma superficie pero una distribución menos aprovechable.
Estado de conservación
Hay que analizar si la vivienda está reformada, necesita una actualización parcial o requiere una reforma completa.
Una vivienda reformada puede tener un posicionamiento comercial diferente al de un piso que necesita una inversión importante antes de poder venderse.
Planta, ascensor, terraza y otras características
En Donostia pueden tener especial importancia factores como:
- planta;
- ascensor;
- terraza o balcón;
- orientación;
- luminosidad;
- vistas;
- garaje;
- trastero;
- número de habitaciones;
- baños;
- zonas exteriores;
- estado del edificio.
En una casa, chalet, adosado o bifamiliar habrá que analizar además elementos como la parcela, jardín, garaje, anexos y características específicas de la construcción.
El barrio y la ubicación concreta importan
No es suficiente con decir que una vivienda está en Donostia-San Sebastián.
El mercado de un piso en Centro es diferente al de una vivienda situada en Amara, Gros, Egia, Antiguo, Parte Vieja, Aiete, Ategorrieta-Ulia, Añorga, Intxaurrondo, Ibaeta o Loiola.
Incluso dentro de un mismo barrio pueden existir diferencias importantes dependiendo de la calle, la altura, las vistas, la orientación, el ascensor, el estado de la vivienda, la distribución o las características del edificio.
Por eso, para valorar correctamente una vivienda heredada es necesario analizar su ubicación concreta y compararla con propiedades realmente comparables.
Lo mismo sucede fuera de Donostia. Una casa, chalet, adosado o vivienda bifamiliar en Lasarte-Oria, Hernani, Usurbil, Errenteria/Rentería, Lezo, Pasajes/Pasaia, Orio o Zarautz tendrá unas características y un mercado determinados que deben analizarse específicamente.
Precio de oferta y precio de mercado no son lo mismo
Uno de los errores más frecuentes al valorar una vivienda heredada es utilizar únicamente los precios de los anuncios inmobiliarios.
Un anuncio refleja lo que alguien pide por una vivienda. Una compraventa refleja una operación que finalmente se ha realizado.
Por eso, el precio publicado en un portal inmobiliario no debe confundirse automáticamente con el valor de mercado.
Una vivienda puede anunciarse por 650.000 euros y terminar vendiéndose por una cantidad diferente. También puede permanecer durante meses en el mercado y posteriormente modificar su precio.
Para establecer una valoración y una estrategia de venta es importante estudiar viviendas comparables y analizar, cuando existe información disponible, las operaciones efectivamente realizadas.
El objetivo no es encontrar el anuncio más caro de la zona ni aplicar mecánicamente un precio medio por metro cuadrado.
El objetivo es aproximarse lo máximo posible al valor de mercado de esa vivienda concreta teniendo en cuenta sus características y las condiciones existentes en ese momento.
¿Es suficiente una valoración por Internet?
Las herramientas de valoración por Internet pueden ser útiles para obtener una primera aproximación, pero tienen limitaciones.
Muchas estimaciones automáticas parten de datos de viviendas anunciadas y de modelos estadísticos que no conocen necesariamente todas las características concretas de la vivienda.
Un algoritmo puede no valorar correctamente aspectos como:
- la calidad real de una reforma;
- la distribución;
- las vistas;
- la orientación;
- la luminosidad;
- el estado del edificio;
- una terraza;
- un garaje o trastero;
- determinadas características de la finca;
- o circunstancias particulares que pueden influir en la compraventa.
Además, una vivienda no vale lo mismo simplemente por estar en Donostia.
Un piso en Gros, Amara, Centro, Egia, Antiguo o Parte Vieja puede tener un mercado diferente dependiendo incluso de la calle y de sus características concretas.
Por eso, una estimación automática puede servir como referencia inicial, pero no debería ser el único elemento utilizado para tomar decisiones patrimoniales importantes.
La valoración también puede ser importante para la planificación fiscal
Conocer el valor de una vivienda heredada no solo sirve para decidir si se vende.
También puede ser una información relevante para estudiar la situación fiscal de la herencia y planificar correctamente las decisiones posteriores.
Antes de tomar determinadas decisiones conviene analizar conjuntamente:
- el valor de la vivienda;
- la situación de los herederos;
- la forma de adjudicación;
- los impuestos relacionados con la herencia;
- los posibles gastos;
- y las consecuencias fiscales de una futura venta.
De esta manera, los herederos pueden conocer con antelación las distintas alternativas y estudiar cómo organizar la operación de la forma más adecuada dentro de la legislación aplicable.
La planificación fiscal debe realizarse antes de tomar determinadas decisiones, porque una decisión sobre la adjudicación o posterior venta de una vivienda puede tener consecuencias económicas diferentes.
El objetivo es que los herederos conozcan sus opciones y puedan estudiar, dentro de la legalidad, las alternativas que permitan una mejor planificación de los impuestos y del patrimonio familiar.
¿Y si los herederos quieren vender la vivienda?
En ese caso, la valoración es solamente el primer paso.
Si se decide vender un piso, una casa, un chalet, un adosado o una vivienda bifamiliar heredada, es importante preparar una estrategia comercial antes de salir al mercado.
El objetivo no debe ser simplemente anunciar la vivienda por el precio más alto posible.
El objetivo es estudiar cómo obtener la mayor cantidad de dinero posible para los propietarios, teniendo en cuenta el valor de mercado, la demanda existente, las viviendas competidoras y las características concretas de la propiedad.
Para ello pueden analizarse cuestiones como:
- precio de salida;
- viviendas similares que compiten en ese momento;
- momento adecuado para salir al mercado;
- presentación de la vivienda;
- pequeñas mejoras que puedan aumentar su atractivo;
- fotografías y material comercial;
- descripción y posicionamiento;
- canales de comercialización;
- número y características de los compradores potenciales;
- negociación de las ofertas;
- y estrategia para gestionar el proceso de venta.
En determinados casos, una pequeña inversión previa o una mejor preparación comercial puede cambiar considerablemente la percepción de los compradores y el resultado final de la venta.
El objetivo comercial no es conseguir simplemente el precio más alto sobre el papel, sino conseguir el mejor resultado económico posible en una operación real.
Por eso, valorar bien antes de vender puede ser tan importante como vender bien.
¿Qué ocurre cuando hay varios hermanos?
Cuando una vivienda pertenece a varios herederos, conocer su valor resulta todavía más importante.
La valoración permite partir de una referencia objetiva para estudiar diferentes posibilidades.
Por ejemplo:
- que uno de los hermanos se quede con la vivienda;
- que compense económicamente a los demás;
- vender la propiedad y repartir el resultado;
- mantenerla conjuntamente;
- alquilarla;
- o estudiar otras alternativas legales.
La cuestión no es decidir primero y calcular después.
Es preferible conocer primero el valor de la vivienda, las consecuencias legales y fiscales de cada alternativa y las posibilidades reales del mercado.
PRIMERO CONOCES LAS OPCIONES. DESPUÉS DECIDES CON CONOCIMIENTO.
¿Qué documentación conviene reunir?
Para analizar correctamente una vivienda heredada puede ser útil disponer, entre otra documentación, de:
- escritura de propiedad;
- nota simple del Registro de la Propiedad;
- referencia catastral;
- recibos del IBI;
- información de la comunidad;
- planos, si existen;
- documentación de reformas;
- información sobre garaje, trastero u otros anexos;
- y documentación relacionada con la herencia.
Cuanta más información esté disponible, más completo puede ser el análisis.
Valoración, herencia, planificación fiscal y estrategia de venta
Una herencia con una vivienda no debería analizarse únicamente desde un punto de vista.
La parte jurídica, la valoración, la planificación fiscal y la estrategia inmobiliaria están relacionadas.
Por eso, cuando una familia hereda una vivienda en Donostia-San Sebastián o en Gipuzkoa, puede ser conveniente analizar conjuntamente:
HERENCIA → VIVIENDA → VALORACIÓN → PLANIFICACIÓN FISCAL → ALTERNATIVAS → ESTRATEGIA COMERCIAL → DECISIÓN
El objetivo es que los herederos conozcan el patrimonio que han recibido, las alternativas legales disponibles, las consecuencias fiscales y, si finalmente deciden vender, la estrategia necesaria para buscar el mejor resultado económico posible.
¿Qué hacemos en Ortubia?
En Ortubia trabajamos conjuntamente la parte jurídica de la sucesión, la valoración de la vivienda y el análisis de las posibilidades inmobiliarias.
Estudiamos la situación de cada familia y de cada propiedad para que los herederos puedan conocer sus alternativas antes de tomar una decisión.
Analizamos:
- la situación de la herencia;
- la vivienda o viviendas heredadas;
- su valor de mercado;
- las posibles implicaciones fiscales;
- las diferentes alternativas;
- y, si se decide vender, la estrategia comercial más adecuada.
El objetivo es que la familia pueda decidir con información, seguridad y conocimiento de las consecuencias de cada alternativa.
Si finalmente deciden vender, preparamos la comercialización de la vivienda teniendo en cuenta su valor, el mercado, la competencia y la demanda, buscando obtener el mayor resultado económico posible para los propietarios.
Y si finalmente se encarga la venta de la vivienda a Ortubia, el asesoramiento legal y los trámites relacionados con la herencia están incluidos en el servicio inmobiliario, sin costes adicionales por esos conceptos.
Una vivienda heredada no es solamente una cifra
Cuando se recibe una vivienda por herencia, conocer cuánto vale es importante.
Pero todavía lo es más conocer qué se puede hacer con ella y qué consecuencias tiene cada opción.
Una buena valoración puede ayudar a planificar la herencia, estudiar las alternativas fiscales, proteger el patrimonio familiar y, si se decide vender, preparar una estrategia comercial orientada a obtener la mayor cantidad de dinero posible dentro de las condiciones reales del mercado.
Porque antes de vender una vivienda heredada, conviene conocer todas las opciones.
PRIMERO CONOCES LAS OPCIONES. DESPUÉS DECIDES CON CONOCIMIENTO.
