Gipuzkoan heredatutako etxebizitza: nola planifikatu salmenta, zergak eta prezioa saldu aurretik

Donostian etxebizitza bat heredatzea eta ondoren saltzea erabakitzea ez da iragarki bat jarri eta erosleren baten zain geratzea bakarrik.

Gipuzkoan etxebizitza bat heredatzea eta ondoren saltzea erabakitzea ez da iragarki bat jarri eta erosleren baten zain geratzea bakarrik.

Heredatutako etxebizitza, pisua edo beste edozein higiezin merkatura atera aurretik, hainbat alderdi aztertzea komeni da: higiezinaren balioa, egoera fiskala, lor daitekeen salmenta-prezioa, eragiketaren gastuak eta merkaturatzeko estrategia egokiena.

Gainera, etxebizitza Donostia-San Sebastiánen badago, auzoa eta bertako merkatuaren portaera ezagutzea erabakigarria izan daiteke.

Planifikazio egoki batek aukera ematen die jaraunsleei hasieratik jakiteko zer duten, zenbat balio dezakeen, zer zerga eta gastu ordaindu beharko dituzten eta zenbat diru gera dakiekeen azkenean.

Saltzeko erabakia jaraunsleena da. Profesionalaren eginkizuna segurtasuna, informazioa eta gardentasuna eskaintzea da, libreki erabaki ahal izan dezaten.

Lehenik heredatu, ondoren saldu

Heredatutako etxebizitza batek normalean bi une ekonomiko desberdin ditu.

Lehenengoa herentzia bera da: onarpena, adjudikazioa, dagozkion zergen likidazioa eta higiezinaren titulartasuna behar bezala eguneratzea.

Bigarrena jaraunsleek etxebizitzarekin zer egin erabakitzen dutenean iristen da.

Etxebizitza gorde, alokatu, jaraunsleetako bati adjudikatu edo saldu egin daiteke.

Saltzea erabakitzen denean, garrantzitsua da bi eragiketak ez nahastea.

Etxebizitza behar bezala baloratu behar da herentziaren barruan eta, ondoren, haren etorkizuneko salmentak ikuspegi fiskal eta ekonomikotik izango dituen ondorioak aztertu behar dira.

Horregatik, herentzia eta ondorengo salmenta batera planifikatzea komeni da, nahiz eta bi eragiketa desberdin izan.

Zergatik da garrantzitsua heredatutako etxebizitza behar bezala baloratzea?

Etxebizitzari ematen zaion balioak eragina du hainbat erabakitan.

Balorazio egoki batek aukera ematen du jakiteko:

• zein den gutxi gorabehera higiezinaren merkatuko balioa;
• zer salmenta-prezio izan daitekeen zentzuzkoa merkaturatzen hasteko;
• zenbateko negoziazio-marjina dagoen;
• zer gastu eta zerga sor daitezkeen;
• zenbat diru gera daitekeen azkenean jaraunsleentzat;
• eta familiaren itxaropenak merkatuaren errealitatearekin bat datozen.

Ez da nahikoa Donostian metro karratuak duen prezioa bilatzea.

Azalera bereko bi etxebizitzek balio oso desberdinak izan ditzakete, kokapenaren, egoeraren, altueraren, orientazioaren, igogailuaren, terrazaren, ikuspegien, banaketaren, garajearen eta beste hainbat ezaugarriren arabera.

Baloratzea eta tasatzea ez dira beti gauza bera

Eguneroko hizkeran etxebizitza baloratzea, balorazio bat egitea, pisu bat tasatzea edo tasazioa egitea esaten dugu.

Hala ere, jarduera horiek ez dute beti helburu bera.

Merkatuko balorazio batek etxebizitza batek arrazoiz zenbat balio dezakeen eta merkaturatzeko zer prezio izan daitekeen egokia ezagutzeko balio dezake.

Tasazio formal batek helburu jakin bati erantzuten dio eta eskatzen den erabilerarako dagozkion baldintzak bete behar ditu.

Horregatik, heredatutako etxebizitza tasatu aurretik komeni da balioa zertarako behar den jakitea.

Ez da gauza bera salmenta bat planifikatzeko balioa kalkulatzea edo finantza-, administrazio- edo bestelako helburu baterako tasazio bat egitea.

Funtsezkoena erabakiaren helbururako metodologia egokia erabiltzea da.

Auzoak garrantzia du

Kokapena funtsezko aldagaietako bat da Donostia-San Sebastiánen heredatutako etxebizitza bat baloratzeko eta merkaturatzeko.

Ez da gauza bera Erdigunean, Parte Zaharrean, Grosen, Amara Berrin edo Amarako pisu bat izatea, edo Aieten, Antiguo-Ondarretan, Ibaetan edo Egian etxebizitza bat izatea.

Merkatu eta erosle-profil desberdinak ere badaude Ategorrieta-Ulian, Intxaurrondon, Loiolan, Altzan, Miracruz-Bidebietan, Miramon-Zorroagan, Añorgan edo Martutenen.

Eta auzo bakoitzaren barruan ere alde handiak egon daitezke kalearen, altueraren, orientazioaren, ikuspegien, eraikinaren egoeraren, igogailuaren, terrazaren, garajearen edo higiezinaren ezaugarri zehatzen arabera.

Horregatik, heredatutako etxebizitza behar bezala baloratzeko edo tasatzeko, ez da nahikoa Donostiako batez besteko prezioa ezagutzea.

Higiezina bera, kokapen zehatza eta bere auzoko merkatuaren portaera aztertu behar dira.

Grosen heredatutako etxebizitza batek Amara Berriko pisu batek baino eskari eta erosle-profil desberdina izan dezake.

Aieteko etxe batek Egian dagoen etxebizitza batek baino merkaturatze-estrategia desberdina behar izan dezake.

Eta Antiguo-Ondarreta, Erdialdea, Parte Zaharra, Ibaeta, Ategorrieta-Ulia, Intxaurrondo, Loiola, Altza, Martutene, Añorga edo Miramon-Zorroaga bezalako auzoetako higiezinak zona bakoitzaren ezaugarri zehatzak kontuan hartuta aztertu behar dira.

Horregatik, familia batek Donostia-San Sebastiánen pisu, etxe edo beste edozein higiezin heredatzen duenean, balorazioa eta merkaturatze-plana auzora egokitu behar dira, eta ez soilik hiriaren ikuspegi orokorrera.

Donostia-San Sebastián: merkatua ezagutu prezioa ezarri aurretik

Donostiako higiezinen merkatua oso heterogeneoa da.

Erdiguneko etxebizitza baten erosleak Amara Berrin bilatzen duenak baino ezaugarri desberdinak bila ditzake.

Grosen, zenbait ezaugarrik eta itsasoarekiko hurbiltasunak garrantzi berezia izan dezakete; Aieten, berriz, azalera handiagoak, terrazek, garajeek edo bizitegi-eremuaren ezaugarriek garrantzi handiagoa izan dezakete.

Antiguo-Ondarreta, Ibaeta, Ategorrieta-Ulia, Egia, Intxaurrondo, Loiola, Martutene, Altza edo Miramon-Zorroaga bezalako auzoetan ere, higiezin bakoitzaren ezaugarriek eta dagoen eskariak prezioa nabarmen alda dezakete.

Horrek erakusten du zergatik ez den gomendagarria heredatutako etxebizitza baten prezioa Interneteko iragarkiak soilik erabiliz edo metro karratuko prezio bat automatikoki aplikatuz ezartzea.

Iragarkiek erreferentzia gisa balio dezakete, baina iragarritako prezioa eta benetan lortutako prezioa ez dira zertan berdinak izan.

Herentziaren balioa eta salmenta-prezioa batera aztertu behar dira

Heredatutako etxebizitza baten salmentan alderdi garrantzitsuenetako bat da ulertzea bi une ekonomiko desberdin daudela.

Lehenik eta behin, herentzian higiezinari ematen zaion balioa dago.

Ondoren, etxebizitza benetan saltzen denean lortzen den prezioa.

Bi balio horien artean aldeak egon daitezke.

Heredatutako etxebizitza ondoren herentziaren unean zuen balioa baino prezio handiagoan saltzen bada, ondare-irabazi bat sor daiteke, eta horrek ondorio fiskalak izan ditzake.

Horregatik, saldu aurretik komeni da herentzian erabili zen balioa zein izan zen jakitea eta egungo merkatuko prezioarekin nola lotzen den aztertzea.

Planifikazioak sorpresak saihesten eta eragiketaren emaitza ekonomikoa hobeto ezagutzen laguntzen du.

Oinordetzen gaineko zerga eta ondorengo ondare-irabazia

Herentzia baten fiskalitatea ez da zertan amaitu herentzia onartu eta likidatzen denean.

Higiezina geroago saltzeak zerga-betebehar berriak sor ditzake.

Beraz, bereizi egin behar dira herentzia jasotzeagatik sortutako tributazioa eta, ondoren, etxebizitza saltzeagatik sor daitekeen tributazioa.

Halaber, kasu bakoitzaren arabera, salmentarekin lotutako beste gastu batzuk ere aztertu behar dira.

Horregatik, salmenta-prezioa erabaki aurretik, kalkulu osoa egitea komeni da:

herentziako eskurapen-balioa + herentziaren kostuak + aurreikusitako salmenta-prezioa + salmenta-gastuak + ondorengo fiskalitatea.

Helburua eragiketaren benetako emaitza ezagutzea da, eta ez soilik iragarkian agertuko den prezioa.

Planifikazio on batek eszenatokiak alderatzeko aukera ematen du

Demagun familia batek Donostian etxebizitza bat heredatu duela.

Prezio jakin batean azkar saltzea pentsa dezake.

Halaber, aldez aurretik hobekuntza batzuk egitea, une egokiago baten zain egotea, merkaturatze-estrategia aldatzea edo prezio handiagoa lortzen saiatzea ere plantea dezake, nahiz eta salmenta-prozesua luzeagoa izan.

Ez dago erantzun bakar eta baliodunik.

Garrantzitsuena eszenatoki desberdinak alderatu ahal izatea da.

Adibidez:

A eszenatokia: salmenta azkarra, prezio jakin batean.

B eszenatokia: merkatuko prezioan merkaturatzea, estrategia zabalago batekin.

C eszenatokia: etxebizitzan hobekuntza txiki batzuk egin eta ondoren merkaturatzea.

Alternatiba bakoitzak emaitza ekonomiko desberdina ekar dezake.

Erabakia jaraunsleena izan behar da, baina informazioa izateak erabakia hartzea errazten du.

Zenbat diru geratuko da benetan saldu ondoren?

Hau da, ziurrenik, heredatutako etxebizitza duen familia batek egin dezakeen galdera garrantzitsuenetako bat.

Gauza bat da esatea:

“500.000 eurotan sal daitekeen etxebizitza bat dugu”.

Eta beste bat:

“Zergen, gastuen eta eragiketaren kostuen ondoren, zenbat diru jasoko dugu benetan?”.

Azterketak salmenta-prezioa, eskualdaketarekin lotutako gastuak, dagokion fiskalitatea eta, hainbat jaraunsle badaude, emaitza nola banatuko den hartu behar ditu kontuan.

Informazio horrek aukera ematen du erabakiak salmenta-prezio gordinean soilik oinarritu ez daitezen.

Zein preziotan jarri behar dugu heredatutako etxebizitza?

Prezio zuzena ez da beti ahalik eta preziorik altuena.

Eta ez da nahitaez komenigarria etxebizitza merkatuaren azpitik jartzea azkar saltzeko.

Helburua merkatuarekin bat datorren irteera-prezioa aurkitzea izan behar da, higiezinaren ezaugarri zehatzak eta jabeen egoerak kontuan hartuta.

Horretarako, hiru kontzeptu bereizi behar dira:

Merkatuko prezioa

Egungo merkatuaren baldintzetan etxebizitzak arrazoiz izan dezakeen balioaren estimazioa da.

Irteera-prezioa

Hasieran etxebizitza merkaturatzea erabakitzen den prezioa da.

Merkatuko balioarekin bat etor daiteke edo estrategikoki beste puntu batean kokatu, erabiliko den estrategiaren arabera.

Azken prezioa

Negoziazioaren ondoren saltzaileak azkenean onartzen duen prezioa da.

Hiru balio horiek ez dute zertan berdinak izan.

Merkatuko prezioa, irteera-prezioa eta azken prezioa

Merkaturatze-estrategia on batek hasieratik aurreikusi behar du negoziazioa egon daitekeela.

Etxebizitza merkatuaren gainetik oso prezio altuan iragartzen bada, denbora gehiegi eman dezake merkatuan eta erakargarritasuna gal dezake.

Merkeegi iragartzen bada, berriz, balioaren zati bat alferrik galtzeko arriskua egon daiteke.

Horregatik, balorazioak estrategia batekin batera joan behar du.

Ez da nahikoa etxebizitza batek zenbat balio duen esatea.

Nola saldu eta zein hasierako preziotan atera merkatura ere aztertu behar da.

Heredatutako etxebizitza baten merkaturatze-plana

Heredatutako etxebizitza ez da zertan beste edozein etxebizitza bezala merkaturatu.

Lehenik eta behin, higiezina ezagutu behar da.

Ondoren, haren erosle potentziala zehaztu behar da.

Eta gero erabaki behar da nola aurkeztu, non iragarri, zer prezio erabili, zer ezaugarri nabarmendu eta nola kudeatu bisitak eta eskaintzak.

Argazkiak, etxebizitzaren aurkezpena, deskribapena, atari eta kanal egokiak, erosle potentzialen oinarria, bisitak eta negoziazioa estrategia beraren parte dira.

Eta estrategia hori higiezinera egokitu behar da.

Ez da berdin merkaturatzen Groseko pisu berritu bat, Aieteko familia-etxebizitza bat, Amara Berriko pisu bat edo Egia, Intxaurrondo edo Loiolako etxebizitza bat.

Gipuzkoako merkatua ezagutzeak duen garrantzia

Donostiako merkatua Gipuzkoako higiezinen merkatu zabalago baten parte da.

Heredatutako etxebizitza batek tokiko erosleak izan ditzake, baina baita Gipuzkoako beste udalerri batzuetakoak, Euskadiko beste leku batzuetakoak edo kanpoko erosleak ere.

Horregatik, auzo zehatza ezagutzeaz gain, Gipuzkoako merkatuaren portaera orokorra ulertzea ere garrantzitsua da.

Esperientziak datuak hobeto interpretatzen eta benetan eskari handia duen etxebizitza bat iragarkietan prezio altuan soilik agertzen den beste etxebizitza batetik bereizten laguntzen du.

Informazioak segurtasuna ematen die jaraunsleei

Herentzia batean zalantzak sortzea ohikoa da.

Zenbat balio du etxebizitzak?

Orain saltzea komeni al da?

Zein preziotan?

Zenbat geratuko da zergen eta gastuen ondoren?

Eraberritzea komeni al da?

Tasatu behar al da?

Herentziarako egindako balorazioak egokia izaten jarraitzen al du?

Planteatzen ari garen salmenta-prezioa errealista al da?

Erabakiak hartu aurretik galdera horiei erantzuteak ziurgabetasuna murrizten du.

Eta hainbat jaraunsle daudenean, informazio objektiboa izateak aukera ematen du guztiek alternatiba desberdinak lasaitasun handiagoz aztertzeko.

Saltzea, mantentzea edo itxarotea: erabakia jaraunsleena da

Balorazio profesional baten helburua ez litzateke familia bat saltzera konbentzitzea izan behar.

Bere eginkizuna informazioa ematea da.

Jaraunsleek erabaki dezakete saltzea, mantentzea, alokatzea, itxarotea edo egokitzat jotzen duten beste edozein aukera aztertzea.

Aurrez balorazioa eta plangintza ekonomikoa egitearen abantaila da erabakia ondorioak hobeto ezagututa hartzen dela.

Erabakia jabeena da. Informazioa haien eskura egon behar da, askatasunez erabaki ahal izan dezaten.

Etxebizitzaren baliotik eragiketaren emaitzara

Heredatutako etxebizitza modu integralean aztertzen denean, prozesua sei urratsetan laburbil daiteke:

BALORATU → BEHARREZKOA BADA TASATU → PLANIFIKATU → ERABAKI → MERKATURATU → NEGOZIATU

Lehenik eta behin, higiezinaren arrazoizko balioa ezagutu behar da.

Ondoren, helburuak hala eskatzen duenean, dagokion tasazioa egin.

Jarraian, fiskalitatea, gastuak eta eszenatoki desberdinak aztertu.

Ondoren, jaraunsleek erabakitzen dute.

Saltzea aukeratzen badute, merkaturatzea hasten da.

Eta azkenik, negoziazioa eta eskualdaketa iristen dira.

Prozesu horri esker, hasierako galdera batetik —“Zenbat balio du heredatutako etxebizitzak?”— askoz galdera erabilgarriago batera igarotzen gara:

“Zein da etxebizitza hau kudeatzeko eta saltzeko modurik egokiena, jaraunsleentzat emaitza egokia lortzeko?”

Herentziak, balorazioa eta etxebizitzen salmenta Donostia-San Sebastiánen eta Gipuzkoan

Heredatutako etxebizitza bat saltzeak iragarki bat argitaratzea baino askoz gehiago eskatzen du.

Herentzia ulertu behar da, higiezinaren balioa ezagutu, auzoa eta merkatua aztertu, fiskalitatea aztertu, gastuak kalkulatu, irteera-prezio arrazoizkoa zehaztu eta merkaturatze-estrategia diseinatu.

Donostia-San Sebastiánen, gainera, Erdigunea, Parte Zaharra, Gros, Amara, Amara Berri, Aiete, Antiguo-Ondarreta, Egia, Ibaeta, Intxaurrondo, Ategorrieta-Ulia, Loiola, Altza, Martutene, Miracruz-Bidebieta, Miramon-Zorroaga edo Añorga bezalako auzoen arteko aldeek bereziki garrantzitsua egiten dute etxebizitza bakoitzaren azterketa zehatza.

Balorazio on bat ez da zenbaki bat jartzea bakarrik.

Jabeek beren aukerak ezagutzeko behar adina informazio eskaintzea da.

Eta herentzia baten kasuan, informazio horrek funtsezko zerbaitetarako balio behar du: jaraunsleek egokien iruditzen zaien erabakia har dezaten, segurtasunez, gardentasunez eta askatasunez.

Heredatutako etxebizitza bat kudeatzean alderdi juridikoak, fiskalak, baloraziokoak eta komertzialak batera ager daitezke. Horiek guztiak batera aztertzeak eragiketa hobeto planifikatzen eta erabaki presatsuak saihesten laguntzen du.