Higiezin tasazioak Donostialdean
Segurtasuna, aukeratzeko askatasuna, erabaki hobeak, familia-arteko bakea eta ahalik eta etekin handiena
Herentzia bat jasotzeak erabaki garrantzitsuak hartzea eskatzen du askotan. Horregatik, herentzia onartu aurretik komeni da jasoko den ondarearen benetako balioa ezagutzea.
Etxebizitza bat herentziaren parte bada, lehenengo galderetako bat hau izaten da:
Zenbat balio du benetan etxebizitzak?
Baina ez hori bakarrik.
Herentzia onartu aurretik komeni da aztertzea zer ondare jasoko den, zer zerga-ondorio izan ditzakeen, zer aukera dauden eta etorkizunean etxebizitza saltzea aurreikusten bada, zer ondorio izan ditzakeen erabaki bakoitzak.
Horregatik, higiezinaren balorazioa eta herentziaren azterketa ekonomiko eta fiskala herentzia onartu aurretik egitea garrantzitsua izan daiteke.
Balorazio profesional batek honako hauek eskaintzen lagun dezake:
- Segurtasuna, heredatuko den ondarearen benetako balioa ezagutzeko.
- Aukeratzeko askatasuna, legeriak eskaintzen dituen aukeren artean interesetara hobekien egokitzen dena aztertzeko.
- Erabaki hobeak, ondarearen balioa eta aukera bakoitzaren ondorioak ezagututa.
- Familia-arteko bakea, hainbat oinordeko daudenean.
- Salmentan ahalik eta etekin handiena bilatzea, etxebizitza gero saltzea erabakitzen bada.
- Plangintza fiskala, Oinordetza eta Dohaintzen gaineko Zergaren eta balizko ondorengo salmentaren ondorioak aztertzeko.
Azken batean, herentzia onartu aurretik etxebizitzaren balioa ezagutzeak informazioa, segurtasuna eta askatasuna ematen ditu erabaki hobeak hartzeko.
Higiezinen balorazioa Donostian eta Donostialdean, herentzia onartu aurretik
Ortubian higiezinen balorazio profesionalak egiten ditugu, Jabetza Erregistroan inskribatutako benetako salmentak eta etxebizitza bakoitzaren ezaugarriak aztertuz.
Helburua ez da zenbaki bat ematea soilik.
Helburua da oinordekoek, herentzia onartu aurretik, zer ondare jasoko duten eta zer aukera dituzten hobeto ezagutzea.
Zergatik baloratu behar da etxebizitza herentzia onartu aurretik?
Etxebizitza bat herentziaren parte denean, haren balioak eragin zuzena izan dezake oinordekoek hartu behar dituzten erabakietan.
Adibidez:
- Oinordeko guztiek etxebizitza mantendu nahi al dute?
- Batek etxebizitzarekin geratu nahi al du?
- Etxea saltzea aurreikusten al da?
- Beste ondasun batzuk ere badaude herentzian?
- Nola banatuko da ondarea?
- Zer ondorio fiskal izan ditzake?
- Zein aukera eskaintzen ditu legeriak?
Galdera horiei erantzuteko, lehenengo pausoa herentziaren ondarearen balioa ezagutzea da.
Horregatik, ez da komeni etxebizitza herentzia onartu ondoren lehen aldiz baloratzea.
Balorazioa aurretik egitea komeni da, erabakiak hartu aurretik.
Herentzia onartu aurretik: etxebizitzaren benetako balioa ezagutzea
Etxebizitza baten balioa ezin da kalkulatu metro karratuak batez besteko prezio batez biderkatuz.
Besteak beste, hauek hartu behar dira kontuan:
- kokapena eta kalea;
- azalera eta banaketa;
- solairua eta igogailua;
- kontserbazio-egoera;
- berrikuntzak;
- orientazioa eta argitasuna;
- bista, terraza edo balkoia;
- garajea eta trastelekua;
- eraikinaren ezaugarriak;
- eta antzeko etxebizitzen benetako salmentak.
Horregatik, herentzian dagoen etxebizitza bakoitza banaka aztertu behar da.
Merkatu-balioa eta balio fiskala ez dira gauza bera
Herentzia bat aztertzean garrantzitsua da kontzeptuak ez nahastea.
Etxebizitzaren merkatu-balioa eta zerga-ondorioetarako kontuan hartu beharreko balioa ez dira nahitaez gauza bera.
Horregatik, herentzia onartu aurretik komeni da ondarearen balioa eta zerga-ondorioak batera aztertzea.
Balorazio inmobiliarioak informazio ekonomikoa ematen du; aholkularitza juridiko eta fiskalak, berriz, herentziaren egituraren eta oinordekoen egoeraren arabera zer ondorio izan ditzakeen aztertzen lagun dezake.
Herentzia onartu aurretik plangintza fiskala egitea
Herentzia bat onartzeko erabakia hartu aurretik, komeni da zerga-ondorioak aztertzea.
Gipuzkoan, herentzia bidezko eskurapena Oinordetza eta Dohaintzen gaineko Zergaren esparruan dago.
Ondoren etxebizitza saltzen bada, balizko ondare-irabazi edo -galera bat sor daiteke eta horrek IRPFan ondorioak izan ditzake.
Beraz, bi une desberdin aztertu behar dira:
Herentzia → Oinordetza eta Dohaintzen gaineko Zerga.
Ondorengo salmenta → balizko ondare-irabazia edo -galera.
Horregatik, herentzia onartu aurretik eginiko azterketa batek aukera ematen du gaurko erabakia eta etorkizuneko salmenta batera kontuan hartzeko.
Helburua ez da legeak ezartzen duen tributazioa saihestea, baizik eta legeak eskaintzen dituen aukerak ezagutzea eta alferrikako kostu fiskalak saihesten laguntzea.
Anai-arreben artean herentzia banatu behar denean
Hainbat oinordeko daudenean, etxebizitzaren balioa bereziki garrantzitsua da.
Adibidez, hiru anai-arrebek etxebizitza bat heredatzen badute eta batek etxebizitzarekin geratu nahi badu, gainerakoak ekonomikoki konpentsatu beharko ditu.
Horretarako, lehenengo galdera da:
Zenbat balio du etxebizitzak?
Balorazio profesional batek erreferentzia objektibo bat ematen du, eta horrek akordioak errazten lagun dezake.
Horrela, herentzia banatu aurretik, oinordekoek erreferentzia bera izan dezakete eta erabakiak modu gardenagoan hartu.
Etxebizitza saltzea aurreikusten bada
Herentzia onartu aurretik etxebizitza saltzea izango dela aurreikusten bada, are garrantzitsuagoa da haren balioa ezagutzea.
Prezio baxuegia ezartzeak ondarearen zati bat galtzea ekar dezake.
Prezio gehiegi jartzeak, berriz, salmenta zaildu dezake.
Merkatu-prezioaren inguruko balorazio profesional batek aukera ematen du salmenta hobeto planifikatzeko eta merkatuaren baldintzen barruan ahalik eta etekin handiena bilatzeko.
Donostiako etxebizitzaren prezioaren bilakaera azken hamar urteetan
Donostiako higiezinen merkatua nabarmen aldatu da azken hamarkadan.
Etxebizitzen prezioen bilakaera ezagutzea erabilgarria da herentzian jasoko den ondarearen testuingurua ulertzeko.
2016an batez besteko prezioa 3.831 €/m² ingurukoa zen, eta 2025ean 6.107 €/m² ingurura iritsi zen. Horrek ia %60ko igoera metatua erakusten du.
Eustaten higiezinen salerosketen estatistikek Jabetza Erregistroan inskribatutako eragiketen datuak erabiltzen dituzte merkatuaren bilakaera aztertzeko.
Eustat – Etxebizitzen salerosketen prezioen estatistika
| Urtea | Erregistratutako batez besteko prezioa |
|---|---|
| 2016 | 3.831 €/m² |
| 2017 | 4.110 €/m² |
| 2018 | 4.328 €/m² |
| 2019 | 4.236 €/m² |
| 2020 | 4.711 €/m² |
| 2021 | 4.817 €/m² |
| 2022 | 5.152 €/m² |
| 2023 | 5.378 €/m² |
| 2024 | 5.708 €/m² |
| 2025 | 6.107 €/m² |
Datu horiek erakusten dute duela hamar urte erositako edo baloratutako etxebizitza baten balioa ezin dela automatikoki gaur egungo balioarekin parekatu.
Hala ere, hiriaren batez bestekoak ez du etxebizitza zehatz baten balioa bere kabuz zehazten.
Donostiako auzoen, kaleen eta eraikinen artean alde handiak egon daitezke.
Horregatik, datu orokorrak merkatuaren testuingurua ezagutzeko baliagarriak dira, baina balorazioak etxebizitza zehatza eta antzeko eragiketak aztertu behar ditu.
Zenbat balio du heredatuko duzun etxebizitzak Donostian?
Etxebizitzaren balioa ezin da hiriaren batez besteko prezioarekin bakarrik kalkulatu.
Gros, Erdialdea, Antigua, Aiete, Amara, Egia, Intxaurrondo edo Riberas de Loiolako etxebizitzek ez dituzte zertan balio bera izan.
Eta auzo berean ere alde handiak egon daitezke.
Solairuak, igogailuak, orientazioak, bistak, terrazak, banaketak edo berrikuntzek eragin zuzena izan dezakete prezioan.
Horregatik, balorazioa beti etxebizitza zehatzaren ezaugarrietara egokitu behar da.
Eta etxebizitza Donostialdean edo Gipuzkoako beste udalerri batean badago?
Irizpide bera aplikatzen da gure ohiko lan-eremuan:
Donostia, Astigarraga, Hernani, Lasarte-Oria, Urnieta, Usurbil, Andoain, Errenteria, Lezo, Pasaia, Oiartzun, Orio eta Zarautz.
Udalerri bakoitzak bere higiezinen merkatua du eta, udalerri bakoitzaren barruan ere, aldeak egon daitezke auzo eta kokapenen artean.
Horregatik, ezin da Donostiako prezioa automatikoki Hernani, Errenteria, Orio edo Zarautzeko etxebizitza bati aplikatu.
Etxebizitzaren ezaugarriak eta antzeko salmentak aztertu behar dira beti.
Iragarritako prezioa eta benetako salmenta-prezioa ez dira gauza bera
Interneteko iragarkiek eskaintzaren inguruko informazioa eman dezakete, baina saltzaile batek eskatzen duen prezioa ez da zertan izan azkenean ordaintzen dena.
Hiru kontzeptu bereizi behar dira:
Iragarritako prezioa: saltzaileak eskatzen duena.
Salmenta-prezioa: azkenean ordaintzen dena.
Merkatu-balioa: etxebizitzaren ezaugarriak eta antzeko eragiketak aztertuta kalkulatutako balio arrazoitua.
Herentzia baten kasuan, alde hori oso garrantzitsua da.
Jabetza Erregistroko benetako salmentak
Ortubian garrantzi berezia ematen diogu Jabetza Erregistroan inskribatutako benetako salerosketen analisiari.
Merkatuaren bilakaera orokorrak testuingurua ematen digu, baina etxebizitza zehatz bat baloratzeko antzeko eragiketak eta higiezinaren ezaugarriak aztertzen ditugu.
Ez da gauza bera:
- berritutako etxebizitza bat edo berritzeko dagoen bat;
- kanpora ematen duen etxebizitza bat edo barrukoa;
- igogailua duen etxebizitza bat edo ez duena;
- terraza eta bistak dituen etxebizitza bat edo ez dituen bat.
Horregatik, balorazio profesionalak merkatuaren datuak eta higiezinaren azterketa indibiduala uztartu behar ditu.
Donostialdea eta Gipuzkoako beste udalerri batzuk
Balorazioaren printzipio bera aplikatzen dugu gure ohiko lan-eremuan:
Donostia, Astigarraga, Hernani, Lasarte-Oria, Urnieta, Usurbil, Andoain, Errenteria, Lezo, Pasaia, Oiartzun, Orio eta Zarautz.
Udalerri bakoitzak bere higiezinen merkatua du.
Eta udalerri bakoitzaren barruan ere aldeak egon daitezke auzoen, kaleen eta eraikinen artean.
Horregatik, ezin da Donostiako batez besteko prezioa zuzenean beste udalerri batera eraman.
Etxebizitza bakoitza bere merkatuaren arabera aztertu behar da.
Online balorazioa: nahikoa al da?
Online egindako balorazio batek lehen hurbilketa egiteko balio dezake.
Baina tresna automatiko batek ez ditu beti kontuan hartzen etxebizitza baten ezaugarri guztiak.
Adibidez:
- berrikuntza baten kalitatea;
- terraza;
- bistak;
- banaketa;
- argitasuna;
- eraikinaren egoera;
- edo kale zehatz bateko kokapena.
Herentzia baten aurrean eta, batez ere, ondare garrantzitsu bat dagoenean, balorazio profesionalak informazio zehatzagoa eman dezake erabakia hartu aurretik.
Herentzia onartu aurretik balorazioa egiteak zer abantaila ditu?
Balorazioa aldez aurretik egiteak aukera ematen du:
Ondarea ezagutzeko.
Zenbat balio duen jakiteko.
Erabakiak aztertzeko.
Saltzea, mantentzea, banatzea edo oinordekoetako bati esleitzea aztertzeko.
Familia-arteko akordioak errazteko.
Oinordeko guztiek erreferentzia objektibo bera izateko.
Plangintza fiskala egiteko.
Herentziaren eta balizko ondorengo salmentaren ondorioak batera aztertzeko.
Askatasunez erabakitzeko.
Legeak eskaintzen dituen aukerak ezagutu ondoren, interesetara hobekien egokitzen den alternatiba aztertzeko.
Herentzia onartu aurretik: baloratu, aztertu eta gero erabaki
Herentzia baten aurrean, presaka hartutako erabakiak gero zailak izan daitezke zuzentzen.
Horregatik, lehenengo informazioa, gero azterketa eta ondoren erabakia izan daiteke planteamendu egokia.
Etxebizitza baloratzea lehen urrats garrantzitsua da.
Ondoren, herentziaren gainerako ondasunak, oinordekoak, zerga-ondorioak eta etorkizuneko aukerak azter daitezke.
Horrela, oinordekoek informazio gehiagorekin erabaki dezakete zer egin.
Higiezinen balorazio profesionala Donostian
Ortubian zuzenbidearen, herentzien eta higiezinen balorazioaren esperientzia uztartzen ditugu.
Donostian, Donostialdean eta Gipuzkoan egiten dugu lan.
Etxebizitzaren ezaugarriak eta Jabetza Erregistroko benetako salmentak aztertzen ditugu, merkatu-balioaren inguruko balorazio profesionala egiteko.
Gure helburua ez da zenbaki bat ematea soilik.
Herentzia onartu aurretik informazioa ematea da, oinordekoek segurtasunez, askatasunez eta erabaki hobeak hartzeko aukera izan dezaten.
Etxebizitza bat heredatu behar baduzu, ez duzu zertan lehenengo erabakia hartu balioa ezagutu gabe
Etxebizitza bat herentzian jaso aurretik edo herentzia onartzeko erabakia hartu aurretik, komeni da zer balio duen eta zer ondorio izan ditzakeen jakitea.
Balorazio profesionala abiapuntu bat izan daiteke ondarearen, familiaren eta fiskalitatearen inguruko aukerak aztertzeko.
Azken batean:
Lehenengo baloratu.
Ondoren aztertu.
Eta gero erabaki.
Ortubian higiezinen balorazio profesionalak egiten ditugu, Jabetza Erregistroko benetako salmentetan oinarrituta, Donostian eta Gipuzkoan.
