Sentencia con motivo del derrumbe de las casas de Ps del Faro

La parte demandante alego incumplimiento de contrato y vicios en el consentimiento.

Nosotros alegamos en la contestación a la demanda  fuerza mayor , es decir , que era imprevisible e inevitable el accidente y que tampoco había vicios en el consentimiento dado que el ITE es una inspección visual. Su señoría da por probado nuestras alegaciones y absuelve a nuestro representado de las peticiones de los demandantes.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE
DONOSTIA – UPAD CIVIL
DONOSTIAKO LEHEN AUZIALDIKO 7 ZENBAKIKO
EPAITEGIA – ZIBILEKO ZULUP
TERESA DE CALCUTA-ATOTXA-JUST. JAUREGIA 1 1ªPLANTA – CP./PK: 20012
TEL.:
FAX:
NIG PV / IZO EAE: 20.05.2-18/005595
NIG CGPJ / IZO BJKN :20069.42.1-2018/0005595
Procedimiento ordinario / Prozedura arrunta 409/2018 – C
S E N T E N C I A Nº 1/2019

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO-. Por la Procuradora Sra. Coello, en representacion de D. xxxxxxxxxxxxxxxx, se presentó demanda de juicio ordinario frente a D. Gxxxxxxxxxxxxxxxxx que por turno de reparto correspondió a este Juzgado en la que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, terminaba solicitando que se dictase sentencia declarando que el contrato privado de compraventa suscrito por las partes es nulo de pleno derecho e inexistente por no reunir los requisitos del artículo 1261 CC por adolecer de vicios de consentimiento y error y deterioro en el objeto del contrato que los invalidan con arreglo a la ley, que subsidiariamente se declare que dicho contrato queda resuelto por incumplimiento del vendedor, que se condene al vendedor a restituir a los actores la cantidad de 48.000 euros que le entregaron como arras el 5 de enero de 2018, que se condene al vendedor a abonar a los actores la suma de 3.052 euros en concepto de
daños y perjuicios, y los intereses legales de las anteriores cantidades devengados desde la fecha de interpelacion judicial, y al pago de las costas del procedimiento.

SEGUNDO-. Emplazado el demandado para contestacion en su representacion compareció la Procuradora Sra. Oquiñena, que presentó escrito de contestacion en el que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, terminaba solicitando que se
dictase sentencia que declare la inexistencia de incumplimiento de contrato por parte del demandado y la inexistencia de nulidad de contrato de compraventa, desestimando dichas acciones y declarando la improcedencia total de la obligacion de su representado de pagar la indemnizacion solicitada por la parte demandante, desestimando integramente la demanda con
expresa imposicion de costas a la parte demandante.
TERCERO-. Diligencia de ordenacion de Con fecha 17 de julio de 2018 se dictó Diligencia de Ordenacion convocando a las partes a la audiencia previa. En el acto de la audiencia previa se intentó sin éxito el acuerdo, las partes se ratificaron en sus repectivos escritos y no se impugnaron documentos. Recibido el pleito a prueba por la parte actora se propuso prueba de interrogatorio demandada, testifical, que se admitió en parte, testifical pericial, y documental, que se admitió en parte. La parte actora interpuso recurso de reposicion frente a la inadmisión de la prueba documental, que fue desestimado. Por la parte demandada se propuso prueba documental, testifical y pericial, que se admitieron. A continuacion se señaló dia y hora
para la celebracion del juicio. El acto de la audiencia previa se grabó en soporte audiovisual (CD).
CUARTO-. Con anterioridad a la celebracion del juicio por la parte demandada se presentó escrito alegando hecho nuevo y aportando prueba documental para acreditarlo, de lo cual se dio traslado a la parte actora. En el acto del juicio la actora admitió el hecho nuevo.
Practicada la prueba admitida y tras el trámite de conclusiones finales quedaron los autos conclusos para sentencia. El acto del juicio se grabó en soporte audiovisual (CD).
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO-. Por la parte actora se ejercita acción de nulidad de contrato de compraventa de vivienda por vicio de consentimiento y deterioro del objeto del contrato y subsidiariamente acción de resolucion de contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor, e indemnizacion de daños y perjuicios en base a los siguientes hechos: que el matrimonio
demandante, ante los problemas de salud padecidos por uno de sus integrantes, decidió cambiar su residencia a una zona menos transitada, ya que en la actualidad viven en las inmediaciones de la playa de Orio, que tras buscar en la oferta inmobiliaria de la zona eligieron trasladarse a una
vivienda ofrecida en el Paseo del Faro de Donostia, zona muy tranquila de escaso tráfico, que puesto que los actores desconocen el sector inmobiliario contrataron por amistad y como asesora de confianza a Dña.xxxxxxxxxxxxxxxx, representante legal de xxxxxxxxxxxxxx, que opera comercialmente como xxxxxxx, empresa de intermediacion inmobiliaria que no cuenta entre su personal con ningún Agente de la Propiedad Inmobiliaria, que el bien que suscitó el interés de los actores era la vivienda ubicada en el Bajo de la mano izquierda, garaje nº5, trastero nº7 y parte correspondiente de elementos comunes, sitos todos ellos en el Paseo del Faro nº59 de Donostia, propiedad del demandado, que la oferta se realizaba desde xxxxxxxxxxxxx, cuyo representante legal es de D. xxxxxxxxxxxx que se presenta como API pero no está colegiado, que en fecha 4 de enero de 2018 se suscribió un contrato privado de compraventa entre los hoy actores como compradores y el demandado como vendedor, que el objeto de dicha venta lo constituía la vivienda ubicada en el Bajo de la mano izquierda, el garaje nº5, el trastero nº7 y la parte de elementos comunes sitos en el Paseo del Faro nº59 de Donostia, que de acuerdo con dicho contrato el precio de la compraventa fue de 485.000 euros, entregándose en concepto de arras la suma de 48.000 euros a cuenta del precio y estipulándose en la Estipulacion Cuarta del contrato que la referida suma se entregaba de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1124 CC, cuando este artículo solo alude a la facultad de resolver las obligaciones reciprocas y el artículo que define las arras es el 1454 CC, que la citada cantidad se devolvió por los compradores en cuatro partes diferentes, que en la madrugada del sabado 10 de marzo de 2018 sobre las 04.00 horas se produjo un gran derrumbe en la parte baja de la finca del Paseo del Faro nº59 provocando la rotura de los muros de hormigón armado de contencion de la ladera sur con gran deslizamiento de tierras, cortando totalmente el vial publico, dejando a la vista la cimentacion del edificio, produciendo un descalce que pone en compromiso la estabilidad de la construcción, que en el suceso intervinieron los servicios de policia y bomberos y la repercusión mediática local fue relevante, que el Ayuntamiento de Donostia ordenó el inmediato desalojo completo del edificio, prohibiendo el acceso a ningun elemento de la citada finca, precintando los accesos y manteniendo vigilancia preventiva de la zona, situacion que se mantiene a la fecha de la demanda, que en el segundo párrafo de la Estipulacion Segunda del contrato de compraventa se recoge que “La parte vendedora se obliga a no gravar ni arrendar la finca descrita en ningun caso a partir de la firma del presente contrato, debiendo poner en conocimiento de la parte compradora cualquier incidencia, gravamen o cambio de situacion que se produzca en el periodo de tiempo comprendido entre la firma del presente contrato y la elevacion a escritura publica del documento”, que lejos de informar a la parte compradora de la incidencia que producía un cambio en la situacion del negocio juridico afectado la parte vendedora y los intermediarios inmobiliarios eludieron las llamadas telefónicas realizadas por los actores durante toda la jornada del lunes 12 de marzo de 2018, que para mayor preocupacion de los compradores se encuentran con unas manifestaciones del Concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Donostia realizadas en el periodico El Diario Vasco con fecha 13 de marzo, en las que se manifiesta que el problema es particular de los propietarios de la finca nº59 del Paseo del Faro de Donostia y no municipal y que las obras en la finca afectada durarán meses, que además el edificio lleva desalojado 60 dias y el realojo no tiene fecha prevista, ya que hay que terminar esta primera fase de las obras y lograr que la autoridad competente resuelva el realojo, tras verificar que no exista riesgo para las personas, que eso no quiere decir que la obra se termine con el realojo ni que el bien se encuentre en las mismas condiciones que cuando se contrató, que es más facil pensar en que esté en peores condiciones que entonces y no mejorado, a juzgar por las informaciones que tienen loscompradores y que en ningun caso han sido ofrecidas por el vendedor aunque era su obligacion,que de momento el bien no es útil para lo que se concibió ni compró, que no se puede vivir en una casa desalojada por orden administrativa y con unas secuelas desconocidas, por lo que los actores no están interesados en adquirir la finca en su estado actual, que dada la imposibilidad de  acceder a los vendedores y mediadores para lograr conocer la situacion, incluso a su asesora de confianza D. xxxxx, que tampoco atiende a las llamadas de los actores, éstos otorgaron un poder a favor del Letrado D. xxxxxxx al final de la tarde del 12 de marzo de 2018 para que gestionase la crisis sobrevenida y tratase de lograr la celebracion de una reunión con el vendedor y con los intervinientes profesionales en la operación de compraventa, para conocer la situacion real y las modificaciones que se estaba sufriendo en la obligacion principal del deudor y la posibilidad de alcanzar una confirmacion del contrato o la resolucion del mismo, que el Letrado contratado trató de ponerse en contacto con la parte vendedora y con

los profesionales intervinientes durante todo el día 13 de marzo de 2018, resultando imposible, que dichos contactos se intentaron realizar en los números de teléfono y direcciones de correo electrónico que disponían sus clientes, que la Sra.xxxaccedió a mantener una reunion

que se celebró el 14 de marzo de 2018 en las instalaciones de xxx, en la cual les dijo que desconocía los datos del contacto de la parte vendedora y que el xxxx  se había negado a reunirse porque no tenía nada que decir, que el 15 de marzo de 2018 se recibe un mensaje de correo electrónico de la xxxxx al que se adjunta la copia de otro mensaje de correo  electrónico que dice haber recibido del xxxxx en el que se adjuntaba un escrito sin firmar dirigido a los actores en el que se vierten manifestaciones poco clarificadoras que incurren en falsedades y que no cumplen con la estipulacion contractual que le obliga al vendedor a informar, que al parecer ese mismo dia se produjo una cita entre el tasador de la empresa elegida por Bankinter con la xxxxx y el Sr. xxxxxxx  en el inmueble para que pudiera valorar la finca a adquirir y fuera puesto a disposicion de los actores el préstamo hipotecario solicitado a Bankinter, que nadie avisó al tasador del estado de la finca, que de haber sabido que se encontraba desalojada no habría acudido a tasarla, que el 17 de marzo de 2018 los actores enviaron un burofax al xxxxx a en el que se le vuelve a solicitar la convocatoria de una reunión urgente, que ante la nula contestación del xxxx el 18 de marzo de 2018 los actores remiten a través de su Abogado un burofax al vendedor Sr. xxxxxx a quien le solicitan la celebracion de la reunión, que finalmente se celebró una reunión el 21 de marzo de 2018 en el despacho del Sr. xxxxx, que desde el comienzo de la reunión el Sr. xxxxx se comportó de forma hostil y poco educada, que solicitada la intervención del vendedor alli presente es su madre quien interviene como administradora de los bienes de su hijo, con la aprobacion de éste, y vuelve a repetir el contenido del escrito que el Sr. Ortubia ya había enviado el día 15 y 16 de marzo a los compradores, que cuando los actores, a través de su Letrado, solicitaron a la parte vendedora documentacion acreditativa de lo que decía, sin motivo aparente fueron expulsados por el xxxxx de su despacho, que los compradores se pusieron en contacto con el Administrador de fincas contratado por la Comunidad, D. Iñigo Abad, que no les dio acceso a ninguna informacion alegando que aun no eran miembros de la Comunidad de Propietarios y que habían sido advertidos por la Sra. xxxxxx, madre y representante del vendedor, para que no proporcionasen ninguna informacion al comprador o a sus representantes, que el Presidente de la Comunidad y el Arquitecto contratado por ésta Sr. Payer contestaron de la misma manera, que el Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de Donostia confirmó que su intervención se reducía a solicitar el desalojo y a exigir a los propietarios de la finca y el solar que mediante proyecto de técnico competente y ejecucion de lo proyectado por empresa autorizada sepropusiera a estudio de los técnicos municipales para lograr resolver el realojo mediante certificacion de estabilidad de la ladera, por proteccion de los propios vecinos y de la via publica afectada por el siniestro, que con el paso del tiempo se ha evidenciado que el interés del vendedor era ocultar el estado real de la situacion y vender al precio contratado en enero de 2018 un bien que había sufrido un deterioro y valía menos, que solicitada nota informativa en el Registro de la Propiedad nº2 de San Sebastián se comprobó que la vivienda tiene una servidumbre que no había sido tenida en cuenta en el contrato, en el que se indica que está libre de cargas, que se localizó que esa finca había realizado el ITE en mayo de 2016 por la Arquitecto Sra. Mallet, a pesar de que no era obligatorio pues la antigüedad del edificio era inferior a 50 años, que el ITE se hizo por deteccion de patologías, que en el Informe se recomendaban actuaciones, algunas muy urgentes, que ninguna de esas actuaciones se han realizado, a pesar de haber transcurrido dos años desde que se realizó la intervención del técnico competente, que este documento fue presentado en Junta General de Propietarios por el Administrador Sr. Abad,dando con ello conocimiento exacto del estado del edificio a todos los propietarios del inmueble, incluyendo al hoy demandado, que adquirió la vivienda en 2011 y que ocultó a los actores la existencia de dicho informe, que entre las deficiencias detectadas en el informe de ITE que afectan directamente a las viviendas ubicadas en la planta de bajos del edificio se encuentra la deteccion de la ausencia de elemento aislante, tanto térmico como acústico, entre el suelo de las viviendas y el techo de los garajes del edificio que se encuentran en planta inferior contigua, que la carencia de este elemento dispara el consumo de calefaccion, al disiparse parte del calor a través del garaje por la gran fuga térmica que se produce a través de la estructura y el forjado y disminuye el confort, que el trastero no fue exhibido a los compradores en ninguna de las dos ocasiones que visitaron la vivienda con la excusa de que no se disponía de la llave necesaria para abrirlo, que la realidad es que el trastero está destrozado por entrada de agua, haciendolo inservible e inhabil para lo que fue diseñado y ofertado, que por tanto con anterioridad al siniestro ocurrido el 10 de marzo de 2018 los vendedores habían ocultado el verdadero estado de la finca incurriendo en dolo o mala fe, que el acaecimiento del siniestro empeoró aun más el estado de la cosa, que las obras que deberían estar realizadas por mandato del informe ITE parala fecha de perfeccionamiento del contrato tendrán un coste global superior a los 500.000 euros, correspondiendole al Sr. xxxx, cuya cuota de participacion es del 9%, el abono de no menos de 45.000 euros, importe que de forma dolosa pretendía encajar a los compradores al ocultar la realidad, que desde la reunión del 21 de marzo de 2018 los compradores no tuvieron ningun mensaje de los vendedores, tampoco de su asesora Sra. Garciandia, hasta que el 27 de abril de 2018 recibieron un escrito del Sr. xxxx mediante burofax en el que exige la convocatoria ante el Notario de eleccion del comprador, como si nada hubiera ocurrido, que en el escrito se menciona un informe que no se adjunta en el que se habla de que el realojo se iba a producir entre el 27 y el 30 de abril, que a fecha de presentacion de la demanda la finca sigue precintada y el acceso prohibido por el Ayuntamiento de Donostia, que el 30 de abril de 2018 los compradores remiten un burofax convocando al Sr. FXXXX  a una reunión el día 3 de mayo de 2018 para poner sobre la mesa las posibles causas de anulabilidad por vicio del consentimiento y error sobre el objeto del contrato y mediante negociacion aplicar las acciones edilicias pertinentes, que se trató de llegar a un acuerdo que posibilitase la disolucion de la relacion juridica o la confirmacion del contrato, subsanando las causas de anulabilidad que hubieran sido manifestadas por el comprador, que tras llamada del Letrado de los actores a la madre del vendedor realizada el 2 de mayo de 2018 para anunciar la hora de la reunión y confirmar la asistencia del vendedor, éste no acudió a la reunión convocada por la parte compradora, que se trató de comunicar con la Sra. xxxxx  y ésta no contestó, que el día 6 de mayo de 2018 se remitió un burofax al vendedor exigiendo la devolucion de las arras depositadas, que el día 7 de mayo de 2018 el Notario de Donostia Sra. Oñate se personó en el domicilio del vendedor para notificarle la entrega de la copia del burofax remitido la vispera instando la resolucion bilateral del contrato y la devolucion de lo reciprocamente aportado, que ante la falta de contestacion en el plazo de 48 horas se interpuso la demanda que ha dado lugar al presente procedimiento, que se reclama en concepto de daños y perjuicios generados por el irregular proceder del vendedor la suma de 3.025 euros, importe del proyecto de reforma realizado pensando en adquirir la vivienda y que ahora es inservible.

Frente a la pretension de la parte actora la demandada se opone, alegando que antes de realizar el contrato de compraventa tanto el demandado como la agente del comprador informaron de todas las circunstancias de la propiedad, que se le remitió a xxxxxxx  la copia simple del Registro de la Propiedad y el contrato antes de su firma, y ella lo entregó a los compradores, que no se ocultó la existencia de una servidumbre de paso, que además se trata de una servidumbre normal en cualquier inmueble para poder pasar por la vivienda para las reparaciones de elementos comunes por ejemplo, que no se ocultó informacion sobre necesidad de reparaciones en la comunidad, que se contestó a las preguntas planteadas por la parte compradora, que además ésta sabía que se trataba de un inmueble de segunda mano que iba a requerir de reparaciones y mantenimiento, que los deterioros a que se refiere la ITE no estaban ocultos, que el 8 de mayo de 2018 el concejal delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de San Sebastián autorizó el realojo de las viviendas y el 27 de junio el de los garajes, que se realizaron tres comunicaciones a la parte compradora informando de las circunstancias que se sabían en cada momento, que el accidente ocurrido en el mes de marzo de 2018 fue imprevisible e inevitable, que tras los trabajos dirigidos por el Arquitecto Sr. Payer el edificio es mucho mas seguro que cuando se celebró el contrato de compraventa, que la estructura del mismo no está afectada por las comunicaciones, que el 19 de marzo de 2018 se concertó una reunión con el letrado de los actores Sr. xxxxxx  tras haber recabado la parte vendedora alguna informacion tras reunión extraordinaria de la Comunidad, que esta informacion era limitada ya que se desconocían las causas del accidente, que en dicha reunión se les propuso que se hiciera la escritura en el momento en que el arquitecto contratado por la Comunidad certificara la consolidacion del edificio y de los terrenos tal y como exigía el departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de San Sebastián, que parece ser que al Sr. xxxx no le gustó la propuesta y empezó a pedir conocimientos técnicos de arquitectura a la madre del vendedor, que resultaban imposibles de contestar ya que en ese momento ni el Arquitecto Sr. Payer sabía los motivos del accidente, que la Sra. xxxx, asesora de confianza de los compradores, intentó mantener el contacto con éstos, que la parte vendedora informó mediante burofax a la compradora de las primeras informaciones, que esta informacion era conocida por el Sr. xxx mediante entrevista con el arquitecto Sr. Payer, que además los compradores podían acudir a recoger la documentacion limitada que ya se tenía, que la documentacion de urbanismo es publica, que el Ayuntamiento ordenó realizar cuatro medidas, consistentes en la presentacion de informe técnico en el plazo de una semana, actuaciones preventivas conforme al informe anterior con un plazo de un mes si se requiere y presentacion de certificado suscrito por técnico garantizando la estabilidad del edificio y terrenos, que la Comunidad de Propietarios del Paseo del Faro nº59 ha sido diligente en el mantenimiento del edificio, realizando obras y mantenimientos conforme a prioridades e hicieron la ITE sin estar obligados a ello para ir preparando mejoras, que la causa principal del accidente fue una tubería general del edificio de al lado, Paseo del Faro nº57, que se trató de un hecho no imputable a la parte vendedora, que en el deslizamiento de ladera ocurrido el 10 de marzo de 2018 tuvo un papel fundamental la accion de aguas fecales y pluviales mal conducidas en el entorno del lindero Este entre amb as comunidades, que no es posible determinar desde cuando se llevan vertiendo estas aguas al talud pero en algun momento los asentamientos provocaron movimientos en las estructuras de contencion, desencajando conducciones de aguas pluviales y

fecales embembidas en el hormigon de las mismas, originándose fugas, que en el caso de la conduccion de aguas fecales del nº57 existe documentacion que hace referencia a estos problemas en el año 1993 asi como facturas de reparacion provisional en el año 1998 mediante la ejecucion de una arqueta y la instalacion de una tuberia flexible, que esta reparacion nunca llegó

a materializarse de manera definitiva a pesar de que se solicitaron presupuestos para ello y licencia municipal de obras en 2007, que el nº57 y el nº59 tienen elementos estructurales comunes y el último tramo del sistema de saneamiento del nº57 discurre bajo el aparcamiento subterraneo del nº59, que en origen las aguas fecales procedentes del nº57 y 59 eran vertidas al saneamiento municipal pero en algun momento el saneamiento del nº57 quedó cortado antes del entronque con el saneamiento municipal produciéndose la evacuacion de las aguas fecales de modo irregular, que a pesar de las reparaciones provisionales realizadas en el pasado no se ha

encontrado ninguna arqueta desde la que se pudiera estar conduciendo el agua al saneamiento municipal, por lo que las aguas eran vertidas directamente al talud, saturando el terreno, que una vez desatascadas arquetas y colectores se instaló un bombeo desde el saneamiento del 57 al 59

que aparentemente está cumpliendo sus objetivos, que en cuanto a las aguas pluviales se ha observado que las que alcanzan la rampa de garajes del nº57 una parte son incorporadas al saneamiento de esta comunidad por lo que se aportan al talud mezcladas con fecales y otra parte se vierte directamente al talud a través de unos mechinales practicados en el muro, que todas estas aguas saturaron el terreno desde la coronacion hasta la parte mas baja a la altura del muro de mamposteria de Paseo del Faro, provocando un incremento de empujes y un menoscabo de la capacidad de los materiales para asumir cargas, que la parte vendedora, la Comunidad de Propietarios y el Ayuntamiento han cumplido sus obligaciones para subsanar con seguridad

dichas circunstancias, que la imposibilidad temporal de entrega por muy poco tiempo se produce por circunstancias no imputables al vendedor, que éste propuso hacer las escrituras de compraventa una vez que el Sr. Payer certificara la consolidacion del edificio y de los terrenos y de que el Ayuntamiento diera el visto bueno y se les entregaron a los compradores los

documentos que había en ese momento, que el valor actual de la propiedad asciende a 493.547,75 euros, que el trastero no está inservible, que no es cierto que el vendedor diera instrucciones al administrador y al presidente de la Comunidad para que no dieran informacion a la parte compradora, que la factura por un supuesto proyecto de decoracion elaborado por el hermano del demandante que se aporta con la demanda se impugna por falso, que no existe incumplimiento contractual por parte del vendedor ni nulidad del contrato de compraventa.

SEGUNDO-. Como consecuencia de la actividad probatoria practicada en el presente juicio, valorada conjuntamente según las reglas de la sana critica, procede declarar probados los

siguientes hechos:

1º En mayo de 2016 la Comunidad de Propietarios del nº59 de Paseo del Faro, a propuesta

de su administrador Sr. Abad, decidió encargar a la Arquitecta Sra. Mallet la emision de un informe de Inspeccion Tecnica de Edificios, que no era obligatorio en ese momento porque el edificio, construido en 1987, tenía una antigüedad inferior a 50 años, pero que se estimo oportuno por unos problemas de desconchados etc que afectaban a los balcones (testifical Sr.

Abad). La Arquitecta Sra. Mallet inspeccionó visualmente el edificio el 16 y 26 de mayo de 2016 y emitió informe en el que concluía que el edificio estaba en estado aceptable de conservacion, aunque recomendaba actuaciones muy urgentes a efectuar en un plazo máximo de tres meses, consistentes en el picado de cantos de forjado y en zonas de balcones con peligro de desprendimiento y la reparacion de zonas donde filtraba el agua desde la cubierta plana y el canalon de cubierta inclinada para evitar entrada de agua en la vivienda del 3º izda. A medio plazo recomendaba reparar filtraciones de agua a traves de terrazas de los bajos hacia los garajes, filtraciones de agua en techos de balcones y aleros para evitar desprendimientos, evitar humedades en huecos de ventanas de fachadas, colocar aislamiento en el exterior de fachada para evitar humedades, condensaciones y desconchamientos en la vivienda del bajo D, rehabilitar junta de dilatacion del sotano, la viga metalica de entrada a garaje de sotano, la cubierta inclinada y y las cubiertas planas con colocacion de aislamiento, realizar mantenimiento adecuado de cubiertas y sumideros, contratar un técnico para realizar proyecto antes de acometer la

rehabilitacion de fachada y cubierta, y efectuar seguimiento de abombamientos y fisuras de fachadas y de fisuras y grietas del sotano. Todas las patologías eran apreciables a simple vista. La Sra. Mallet no apreció problemas estructurales ni de evacuacion de aguas ni ningun indicio de la

existencia de un posible riesgo de desprendimiento de la ladera colindante (documento 19 de la demanda, testifical Sra. Mallet, pericial Sra. Azuabarrena). El administrador Sr. Abad convocó una Junta de Propietarios para informar del resultado de la ITE. En la Junta se acordó pedir presupuestos para acometer actuaciones urgentes, como la impermeabilizacion de la cubierta y la reparacion de las filtraciones que afectaban a la vivienda del piso del 3º izquierda. Esta obra se realizó en verano de 2017. También se propuso pedir presupuestos para la reparacion de los forjados de los balcones pero esto se pospuso para más adelante. En Junta celebrada a primeros del mes de febrero de 2018 se acordó pedir presupuestos para ejecutar esta obra pero tras el corrimiento de tierras que se produjo en marzo de 2018 no se adoptaron más decisiones al respecto (testifical Sr. Abad).

2º Dxxxxxxxxxxxxxxxx interesados en adquirir una vivienda en San Sebastián, decidieron adquirir la vivienda sita en el bajo izquierdo del nº59 de Paseo del Faro de dicha ciudad y sus anejos (garaje y trastero) propiedad de D. xxxxxxxxxxxx. De forma previa a la adquisicion los futuros vendedores visitaron la vivienda y la plaza de garaje acompañados de su asesora de confianza Dña. xxxx . No vieron el trastero porque no se disponía de las llaves del mismo y visitaron otro similar. Con anterioridad a la firma del contrato privado de compraventaxxxxxxxxxxxx de   xxxxxxxxxxxxxx S.L.U, que intervino en la operación en representacion de la parte vendedora, envió por correo electrónico a la Sra. xxxx  la informacion registral de la finca, en la que figuraba su descripcion y, dentro del apartado “Cargas”, se hacía referencia a la existencia de una servidumbre. La Sra. xxx entregó a los compradores la nota simple del Registro de la Propiedad (testifical xxx , documento 6

de la contestación).

obligacion de la parte vendedora de poner en conocimiento de la parte compradora cualquier incidencia, gravamen o cambio de situacion que se produjera en el periodo comprendido entre la firma del contrato privado y la elevacion a escritura pública del documento. La finca se vendió por un precio de 485.000 euros, pactándose una primera entrega en el acto de la firma del

contrato de un euro en concepto de señal confirmatoria y a cuenta del precio, y una segunda

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entrega en el plazo de 24 horas mediante transferencia bancaria con naturaleza de señal

confirmatoria por importe de 48.499 euros, de los cuales 30.894,50 euros serían para el vendedor y 11.737 euros para xxxxx, debiéndose abonar el resto del precio el día de la escritura publica antes del 5 de mayo. En la Estipulacion Cuarta se pactó que “Las cantidades entregadas por la compradora en el presente acto, sin perjuicio de ser parte del precio, deberá entenderse como arras confirmatorias conforme al artículo 1124 CC”, en la Estipulacion Sexta que “Seran de cuenta de la parte vendedora las derramas de la comunidad de Propietarios por obras aprobadas y presupuestadas hasta el dia de la firma de la escritura publica” y en la Estipulacion Septima que “La parte compradora manifiesta conocer el estado en que se encuentra la finca aceptándolo en todos sus términos” (documento 1 de la demanda).

4º Con posterioridad a la firma del contrato privado de compraventa visitó la vivienda un decorador, hermano del Sr. xxx, que vio el estado de la misma (testifical Sra. xxxxxxxxxx).

5º En la madrugada del sábado 9 al domingo 10 de marzo de 2018 se produjo un deslizamiento de tierras en la ladera meridional del monte Igueldo, a la altura de los números 57 y 59 de Paseo del Faro, que motivó el desalojo cautelar del nº59. Con fecha 13 de marzo de 2018 el concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de San Sebastián dictó una orden de ejecucion urgente en la que se requería a la Comunidad para que en el plazo de una semana presentara un informe técnico suscrito por técnico competente en el que se recogiese el estudio y analisis de las caracteristicas del terreno y edificio, en el que se señalasen las actuales condiciones de estabilidad y en su caso la necesidad de refuerzos o no y las actuaciones, obras o reparaciones que se considere deban de ejecutarse para garantizar la seguridad del edificio y sus ocupantes y la reurbanizacion de la ladera derrumbada; así como la presentacion en el plazo de un mes de un proyecto que recoja las actuaciones a llevar a cabo para la estabilizacion de la edificacion y la ladera suscrito por técnico competente, y una vez realizadas las obras que en su caso resulten necesarias, la presentacion de certificado suscrito por tecnico competente garantizando la estabilidad estructural del conjunto de edificios y terreno. El 12 de marzo de 2018 se celebró una Junta General Extraordinaria de propietarios de la Comunidad del nº59 de Paseo de Faro para tratar sobre el siniestro ocurrido en la madrugada de los dias 9 a 10 de marzo, a la que asistió el técnico Sr. Payer, en la que se informó a los asistentes, entre los que se encontraba la Sra. Libe de xxxxxxxxxx, madre de D. Gaizka xxxx, de que durante el fin de semana los técnicos del Ayuntamiento habían analizado la situacion y de que, al margen de las causas del desprendimiento, que habría que analizar, se debía comprobar de forma urgente el estado de la estructura del edificio para que los vecinos pudieran volver a sus viviendas, que no se sabía del tiempo que podía llevar esta actuacion, aunque se barajaba el plazo de un mes aproximadamente, y que el Ayuntamiento requería a la Comunidad la elaboracion de un informe técnico en el que se analizasen las causas del derrumbamiento, el estado del terreno y la estructura del edificio, y para que en el plazo de un mes presentase un proyecto técnico de refuerzo de la ladera en su totalidad (documentos 5 y 7 de la contestacion).

6º El 13 de marzo de 2018 el letrado Sr. xxxxr, actuando en representacion del Sr. xxxx y la Sra. xxx, contactó mediante Whatsapp con D. xxx y le solicitó que le llamara por teléfono, contestando el Sr.xxx que en ese momento no sabía nada, que estaba a la espera de lo que le dijeran los vendedores y que cuando supiera algo más se lo diría. El 19 de marzo de 2018 se concertó una reunión de las partes vendedora y compradora en el despacho del Sr. xxx (mensajes de Whatsapp obrantes al folio 373 y siguientes de las actuaciones).

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7º El arquitecto Sr. Payer, contratado por la Comunidad de Propietarios del nº59 del Paseo del Faro, realizó una primera inspeccion del edificio y de la zona afectada por el deslizamiento de tierras. El Sr. xxx, en representacion de la parte compradora, envió al Letrado de los vendedores Sr. xxxuna carta fechada el 15 de marzo de 2018, con el siguiente contenido:

“En relacion al contrato de compraventa realizado el 4 de enero se le comunica que A) Por los medios de comunicación habrá tenido noticia que ha habido un corrimiento de tierras en los terrenos de la comunidad de propietarios;

b) Que conforme al arquitecto la vivienda está intacta;

1. c) a pesar de ello el Ayuntamiento de Donostia, a través de Urbanismo ha mandado realizar las siguientes actuaciones a la comunidad de propietarios: presentacion por técnico de informetécnico en el plazo de una semana del estado, actuaciones preventivas conforme al informe

anterior con plazo de un mes si se requiere y presentacion de certificado suscrito por técnico garantizando la estabilidad del edificio y de los terrenos” (documento 15 de la demanda).

8º En las semanas posteriores continuaron ejecutándose, bajo la dirección del Arquitecto Sr. Payer, los trabajos necesarios para la estabilizacion de la ladera, desmontando la jardinera existente en la parte mas alta del talud y a continuacion el muro sobre el que se apoyaba y una vez desmantelado este muro se estableció una plataforma sobre la que ejecutar el recalce para la reparacion del cimiento. Con fecha 19 de abril de 2018 el Arquitecto Sr. Payer emitió un informe sobre el estado de las obras, en el que preveía que la obra concluyera entre los dias 27 y 30 de abril aunque no era posible garantizarlo, pudiendo ocasionarse retrasos si se producían imprevistos. El representante de la parte compradora Sr. XXX  pasaba con frecuencia por la obra y hablaba con el Sr. Payer acerca de la obra y de los plazos de ejecucion (documentos 13 y 14 de la contestacion, testifical Sr. Payer).

9º El Sr. xxx en representacion de la parte vendedora, envió a los compradores una carta fechada el 25 de abril de 2018 en la cual les requería para que elevar a escritura publica antes de la fecha señalada en el contrato, e informaba de que el Sr. Payet, arquitecto contratado por la Comunidad para la realizacion de todos los trabajos encomendados por el Ayuntamientode Donostia, señalaba que de las inspecciones en el interior de la edificacion se habían descartado afecciones a la estructura de la misma, si bien se han producido descalces en la solera de los garajes por lo que su uso estaría restringido hasta corregir las deficiencias, que a dia de hoy se habían realizado parte de los trabajos de desescombro y excavacion y se estaba ejecutando un recalce de la edificacion por medio de micropilotes que permitiría la vuelta de los ocupantes a la edificacion aunque el uso de los garajes estaría restringido, y que estaba previsto que esta parte de la obra estuviese concluida entre los dias 27 y 30 de abril a la vista del ritmo en que se estaban ejecutando los trabajos pudiendo haber algun retraso si se producían imprevistos. También se decía en la carta que la Comunidad de propietarios estaba cumpliendo todas las exigencias del departamento de Urbanismo del Ayuntamiento para garantizar la estabilidad del edificio y de los terrenos (documento 20 de la demanda). Esta carta fue respondida por otra del Sr. xxx representante de los compradores, fechada el 6 de mayo de 2018 , en la que se decía que, como la vivienda seguía desalojada y los elementos accesorios estaban indisponibles para su entrega el contrato se había incumplido, y se reclamaba el abono del anticipo (documento 22 de la

demanda).

10º El 7 de mayo de 2018 el Arquitecto Sr. Payer presentó en el Ayuntamiento un informe sobre el estado de las obras de recalce de la ladera y el 8 de mayo de 2018 el concejal de

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Urbanismo dictó una resolucion acordando el realojo de las viviendas de Paseo del Faro nº59, con la condicion de que unicamente se podría acceder a ellas mediante el acceso peatonal al portal, quedando el garaje precintado hasta que la direccion de obra lo autorizase (documentos 4 y 12 de la contestacion). Mediante burofax el Sr. xxx envió al Sr. xxx el 9 de mayo de 2018 una carta en la que le comunicaba el contenido de la resolucion de 8 de mayo de 2018 del concejal de Urbanismo y le informaba de que en proximas fechas todos los trabajos estarían terminados y ejecutados y que las derramas y gastos derivados de estas obras irían por cuenta de la parte vendedora, tal y como señala el contrato, hasta finalizar todas las reparaciones correspondientes al accidente. Asimismo solicitaba que por la parte compradora se señalase dia y hora para elevar a publico el contrato de compraventa en el plazo maximo de quince dias, entendiendo que pasada la fecha el contrato de compraventa quedaría resuelto (documento 3 de

la contestacion).

11º Mediante resolucion del concejal de Urbanismo de 27 de septiembre de 2018 se autorizó sin restricciones el uso de la edificacion. Con fecha 31 de octubre de 2018 D. Gaizka xxx, como vendedor, y Dña. xxx, como compradora, otorgaron contrato privado de compraventa de la vivienda y anejos del bajo izquierda del nº59 de Paseo del Faro, por un precio de 482.000 euros (documentacion aportada en la audiencia previa y

con posterioridad a la misma).

12º D. Ander Zufiría visitó la vivienda y anejos del bajo izquierda el 18 de junio de 2018 y

nº5, trastero nº7 y parte correspondiente de elementos comunes, sitos todos ellos en el Paseo del Faro nº59 de Donostia, propiedad del demandado, que la oferta se realizaba desde XXXXs S.L.U, cuyo representante legal es de D. XXXX, que se presenta como API pero no está colegiado, que en fecha 4 de enero de 2018 se suscribió un contrato privado de compraventa entre los hoy actores como compradores y el demandado como vendedor, que el objeto de dicha venta lo constituía la vivienda ubicada en el Bajo de la manoizquierda, el garaje nº5, el trastero nº7 y la parte de elementos comunes sitos en el Paseo del Faro nº59 de Donostia, que de acuerdo con dicho contrato el precio de la compraventa fue de 485.000 euros, entregándose en concepto de arras la suma de 48.000 euros a cuenta del precio y estipulándose en la Estipulacion Cuarta del contrato que la referida suma se entregaba de

conformidad con lo dispuesto en el artículo 1124 CC, cuando este artículo solo alude a la facultad de resolver las obligaciones reciprocas y el artículo que define las arras es el 1454 CC, que la citada cantidad se devolvió por los compradores en cuatro partes diferentes, que en la madrugada del sabado 10 de marzo de 2018 sobre las 04.00 horas se produjo un gran derrumbe en la parte baja de la finca del Paseo del Faro nº59 provocando la rotura de los muros de hormigón armado de contencion de la ladera sur con gran deslizamiento de tierras, cortando totalmente el vial publico, dejando a la vista la cimentacion del edificio, produciendo un descalce que pone en compromiso la estabilidad de la construcción, que en el suceso intervinieron los servicios de policia y bomberos y la repercusión mediática local fue relevante, que el Ayuntamiento de Donostia ordenó el inmediato desalojo completo del edificio, prohibiendo el acceso a ningun elemento de la citada finca, precintando los accesos y manteniendo vigilancia preventiva de la zona, situacion que se mantiene a la fecha de la demanda, que en el segundo párrafo de la Estipulacion Segunda del contrato de compraventa se recoge que “La parte vendedora se obliga a no gravar ni arrendar la finca descrita en ningun caso a partir de la firma del presente contrato, debiendo poner en conocimiento de la parte compradora cualquier incidencia, gravamen o cambio de situacion que se produzca en el periodo de tiempo comprendido entre la firma del presente contrato y la elevacion a escritura publica del

documento”, que lejos de informar a la parte compradora de la incidencia que producía un cambio en la situacion del negocio juridico afectado la parte vendedora y los intermediarios inmobiliarios eludieron las llamadas telefónicas realizadas por los actores durante toda la jornada del lunes 12 de marzo de 2018, que para mayor preocupacion de los compradores se encuentran con unas manifestaciones del Concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Donostia realizadas en el periodico El Diario Vasco con fecha 13 de marzo, en las que se manifiesta que el problema es particular de los propietarios de la finca nº59 del Paseo del Faro de Donostia y no municipal y que las obras en la finca afectada durarán meses, que además el edificio lleva desalojado 60 dias y el realojo no tiene fecha prevista, ya que hay que terminar esta primera fase de las obras y lograr que la autoridad competente resuelva el realojo, tras verificar que no exista riesgo para las

personas, que eso no quiere decir que la obra se termine con el realojo ni que el bien se encuentre en las mismas condiciones que cuando se contrató, que es más facil pensar en que esté en peores condiciones que entonces y no mejorado, a juzgar por las informaciones que tienen los compradores y que en ningun caso han sido ofrecidas por el vendedor aunque era su obligacion,

que de momento el bien no es útil para lo que se concibió ni compró, que no se puede vivir en una casa desalojada por orden administrativa y con unas secuelas desconocidas, por lo que los actores no están interesados en adquirir la finca en su estado actual, que dada la imposibilidad de acceder a los vendedores y mediadores para lograr conocer la situacion, incluso a su asesora de confianza D. XXX, que tampoco atiende a las llamadas de los actores, éstosotorgaron un poder a favor del Letrado D. JXXX  al final de la tarde del 12 de marzo de 2018 para que gestionase la crisis sobrevenida y tratase de lograr la celebracion de una reunión con el vendedor y con los intervinientes profesionales en la operación de compraventa, para conocer la situacion real y las modificaciones que se estaba sufriendo en la obligacion

principal del deudor y la posibilidad de alcanzar una confirmacion del contrato o la resolucion del mismo, que el Letrado cotratado trató de ponerse en contacto con la parte vendedora y con los profesionales intervinientes durante todo el día 13 de marzo de 2018, resultando imposible, que dichos contactos se intentaron realizar en los números de teléfono y direcciones de correo electrónico que disponían sus clientes, que la Sra. XXX accedió a mantener una reunion que se celebró el 14 de marzo de 2018 en las instalaciones de XXX, en la cual les dijo que desconocía los datos del contacto de la parte vendedora y que el Sr. XXX se había negado a reunirse porque no tenía nada que decir, que el 15 de marzo de 2018 se recibe un mensaje de

correo electrónico de la Sra. GXXX al que se adjunta la copia de otro mensaje de correo electrónico que dice haber recibido del Sr. XX en el que se adjuntaba un escrito sin firmar dirigido a los actores en el que se vierten manifestaciones poco clarificadoras que incurren en falsedades y que no cumplen con la estipulacion contractual que le obliga al vendedor a informar,

que al parecer ese mismo dia se produjo una cita entre el tasador de la empresa elegida por Bankinter con la Sra. XXX y el Sr. XXX en el inmueble para que pudiera valorar la finca a adquirir y fuera puesto a disposicion de los actores el préstamo hipotecario solicitado a Bankinter, que nadie avisó al tasador del estado de la finca, que de haber sabido que se encontraba desalojada no habría acudido a tasarla, que el 17 de marzo de 2018 los actores

enviaron un burofax al Sr. XXX en el que se le vuelve a solicitar la convocatoria de una reunión urgente, que ante la nula contestación del Sr. XXX el 18 de marzo de 2018 los actores remiten a través de su Abogado un burofax al vendedor Sr. XXX a quien le solicitan la celebracion de la reunión, que finalmente se celebró una reunión el 21 de marzo de 2018 en el despacho del Sr. XXX, que desde el comienzo de la reunión el Sr. XXX se comportó de

forma hostil y poco educada, que solicitada la intervención del vendedor alli presente es su madre quien interviene como administradora de los bienes de su hijo, con la aprobacion de éste,y vuelve a repetir el contenido del escrito que el Sr. XXX  ya había enviado el día 15 y 16 de marzo a los compradores, que cuando los actores, a través de su Letrado, solicitaron a la parte vendedora documentacion acreditativa de lo que decía, sin motivo aparente fueron expulsados por el Sr. XXX de su despacho, que los compradores se pusieron en contacto con el Administrador de fincas contratado por la Comunidad, D. xxxx, que no les dio acceso a ninguna informacion alegando que aun no eran miembros de la Comunidad de Propietarios y que

habían sido advertidos por la Sra. XXXX, madre y representante del vendedor, para que no proporcionasen ninguna informacion al comprador o a sus representantes, que el Presidente de la Comunidad y el Arquitecto contratado por ésta Sr. Payer contestaron de la misma manera, que el

Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de Donostia confirmó que su intervención se reducía a solicitar el desalojo y a exigir a los propietarios de la finca y el solar que mediante proyecto de técnico competente y ejecucion de lo proyectado por empresa autorizada se propusiera a estudio de los técnicos municipales para lograr resolver el realojo mediante certificacion de estabilidad de la ladera, por proteccion de los propios vecinos y de la via publica afectada por el siniestro, que con el paso del tiempo se ha evidenciado que el interés del vendedor era ocultar el estado real de la situacion y vender al precio contratado en enero de 2018 un bien que había sufrido un deterioro y valía menos, que solicitada nota informativa en el Registro de la Propiedad nº2 de San Sebastián se comprobó que la vivienda tiene unaservidumbre que no había sido tenida en cuenta en el contrato, en el que se indica que está libre de cargas, que se localizó que esa finca había realizado el ITE en mayo de 2016 por la Arquitecto

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Sra. Mallet, a pesar de que no era obligatorio pues la antigüedad del edificio era inferior a 50 años, que el ITE se hizo por deteccion de patologías, que en el Informe se recomendaban actuaciones, algunas muy urgentes, que ninguna de esas actuaciones se han realizado, a pesar de haber transcurrido dos años desde que se realizó la intervención del técnico competente, que este documento fue presentado en Junta General de Propietarios por el Administrador Sr. xxx,dando con ello conocimiento exacto del estado del edificio a todos los propietarios del inmueble,incluyendo al hoy demandado, que adquirió la vivienda en 2011 y que ocultó a los actores la existencia de dicho informe, que entre las deficiencias detectadas en el informe de ITE que

afectan directamente a las viviendas ubicadas en la planta de bajos del edificio se encuentra la deteccion de la ausencia de elemento aislante, tanto térmico como acústico, entre el suelo de las viviendas y el techo de los garajes del edificio que se encuentran en planta inferior contigua, que la carencia de este elemento dispara el consumo de calefaccion, al disiparse parte del calor a

través del garaje por la gran fuga térmica que se produce a través de la estructura y el forjado y disminuye el confort, que el trastero no fue exhibido a los compradores en ninguna de las dos ocasiones que visitaron la vivienda con la excusa de que no se disponía de la llave necesaria para abrirlo, que la realidad es que el trastero está destrozado por entrada de agua, haciendolo

inservible e inhabil para lo que fue diseñado y ofertado, que por tanto con anterioridad al siniestro ocurrido el 10 de marzo de 2018 los vendedores habían ocultado el verdadero estado de la finca incurriendo en dolo o mala fe, que el acaecimiento del siniestro empeoró aun más el estado de la cosa, que las obras que deberían estar realizadas por mandato del informe ITE para

la fecha de perfeccionamiento del contrato tendrán un coste global superior a los 500.000 euros, correspondiendole al Sr. XXX, cuya cuota de participacion es del 9%, el abono de no menos de 45.000 euros, importe que de forma dolosa pretendía encajar a los compradores al ocultar la realidad, que desde la reunión del 21 de marzo de 2018 los compradores no tuvieron ningun mensaje de los vendedores, tampoco de su asesora Sra. XXa, hasta que el 27 de abril de 2018 recibieron un escrito del Sr. XXX mediante burofax en el que exige la convocatoria ante el Notario de eleccion del comprador, como si nada hubiera ocurrido, que en el escrito se menciona un informe que no se adjunta en el que se habla de que el realojo se iba a producir entre el 27 y el 30 de abril, que a fecha de presentacion de la demanda la finca sigue precintada y el acceso prohibido por el Ayuntamiento de Donostia, que el 30 de abril de 2018 los compradores remiten un burofax convocando al Sr. XXX a una reunión el día 3 de mayo de 2018 para poner sobre la mesa las posibles causas de anulabilidad por vicio del consentimiento y error sobre el objeto del contrato y mediante negociacion aplicar las acciones edilicias pertinentes, que se trató de llegar a un acuerdo que posibilitase la disolucion de la relacion

juridica o la confirmacion del contrato, subsanando las causas de anulabilidad que hubieran sido manifestadas por el comprador, que tras llamada del Letrado de los actores a la madre del vendedor realizada el 2 de mayo de 2018 para anunciar la hora de la reunión y confirmar laasistencia del vendedor, éste no acudió a la reunión convocada por la parte compradora, que se trató de comunicar con la Sra. IXXX y ésta no contestó, que el día 6 de mayo de 2018 se remitió un burofax al vendedor exigiendo la devolucion de las arras depositadas, que el día 7 de mayo de 2018 el Notario de Donostia Sra. Oñate se personó en el domicilio del vendedor para notificarle la entrega de la copia del burofax remitido la vispera instando la resolucion bilateral

del contrato y la devolucion de lo reciprocamente aportado, que ante la falta de contestacion en el plazo de 48 horas se interpuso la demanda que ha dado lugar al presente procedimiento, que se reclama en concepto de daños y perjuicios generados por el irregular proceder del vendedor la suma de 3.025 euros, importe del proyecto de reforma realizado pensando en adquirir la vivienda y que ahora es inservible.

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Frente a la pretension de la parte actora la demandada se opone, alegando que antes de realizar el contrato de compraventa tanto el demandado como la agente del comprador informaron de todas las circunstancias de la propiedad, que se le remitió a Dña. XXXX la copia simple del Registro de la Propiedad y el contrato antes de su firma, y ella lo entregó a los compradores, que no se ocultó la existencia de una servidumbre de paso, que además se trata de una servidumbre normal en cualquier inmueble para poder pasar por la vivienda para las reparaciones de elementos comunes por ejemplo, que no se ocultó informacion sobre necesidad de reparaciones en la comunidad, que se contestó a las preguntas planteadas por la parte compradora, que además ésta sabía que se trataba de un inmueble de segunda mano que iba a requerir de reparaciones y mantenimiento, que los deterioros a que se refiere la ITE no estaban ocultos, que el 8 de mayo de 2018 el concejal delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de San Sebastián autorizó el realojo de las viviendas y el 27 de junio el de los garajes, que se realizaron tres comunicaciones a la parte compradora informando de las circunstancias que se sabían en cada momento, que el accidente ocurrido en el mes de marzo de 2018 fue imprevisible e inevitable, que tras los trabajos dirigidos por el Arquitecto Sr. Payer el edificio es mucho mas seguro que cuando se celebró el contrato de compraventa, que la estructura del mismo no está afectada por las comunicaciones, que el 19 de marzo de 2018 se concertó una reunión con el letrado de los actores Sr. XXX tras haber recabado la parte vendedora alguna informacion tras reunión extraordinaria de la Comunidad, que esta informacion era limitada ya que se desconocían las causas del accidente, que en dicha reunión se les propuso que se hiciera la escritura en el momento en que el arquitecto contratado por la Comunidad certificara la consolidacion del edificio y de los terrenos tal y como exigía el departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de San Sebastián, que parece ser que al Sr. XXX no le gustó la propuesta y empezó a pedir conocimientos técnicos de arquitectura a la madre del vendedor, que resultaban imposibles de contestar ya que en ese momento ni el Arquitecto Sr. Payer sabía los motivos del accidente, que

la Sra. XXX, asesora de confianza de los compradores, intentó mantener el contacto con éstos, que la parte vendedora informó mediante burofax a la compradora de las primeras informaciones, que esta informacion era conocida por el Sr. EXXr mediante entrevista con el arquitecto Sr. Payer, que además los compradores podían acudir a recoger la documentacion limitada que ya se tenía, que la documentacion de urbanismo es publica, que el Ayuntamiento ordenó realizar cuatro medidas, consistentes en la presentacion de informe técnico en el plazo de una semana, actuaciones preventivas conforme al informe anterior con un plazo de un mes si se

requiere y presentacion de certificado suscrito por técnico garantizando la estabilidad del edificio y terrenos, que la Comunidad de Propietarios del Paseo del Faro nº59 ha sido diligente en el mantenimiento del edificio, realizando obras y mantenimientos conforme a prioridades e hicieron

la ITE sin estar obligados a ello para ir preparando mejoras, que la causa principal del accidente fue una tubería general del edificio de al lado, Paseo del Faro nº57, que se trató de un hecho no imputable a la parte vendedora, que en el deslizamiento de ladera ocurrido el 10 de marzo de 2018 tuvo un papel fundamental la accion de aguas fecales y pluviales mal conducidas en el

entorno del lindero Este entre ambas comunidades, que no es posible determinar desde cuando se llevan vertiendo estas aguas al talud pero en algun momento los asentamientos provocaron movimientos en las estructuras de contencion, desencajando conducciones de aguas pluviales y

fecales embembidas en el hormigon de las mismas, originándose fugas, que en el caso de la conduccion de aguas fecales del nº57 existe documentacion que hace referencia a estos problemas en el año 1993 asi como facturas de reparacion provisional en el año 1998 mediante la ejecucion de una arqueta y la instalacion de una tuberia flexible, que esta reparacion nunca llegó

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a materializarse de manera definitiva a pesar de que se solicitaron presupuestos para ello y licencia municipal de obras en 2007, que el nº57 y el nº59 tienen elementos estructurales comunes y el último tramo del sistema de saneamiento del nº57 discurre bajo el aparcamiento subterraneo del nº59, que en origen las aguas fecales procedentes del nº57 y 59 eran vertidas al

saneamiento municipal pero en algun momento el saneamiento del nº57 quedó cortado antes del entronque con el saneamiento municipal produciéndose la evacuacion de las aguas fecales de modo irregular, que a pesar de las reparaciones provisionales realizadas en el pasado no se ha

encontrado ninguna arqueta desde la que se pudiera estar conduciendo el agua al saneamiento municipal, por lo que las aguas eran vertidas directamente al talud, saturando el terreno, que una vez desatascadas arquetas y colectores se instaló un bombeo desde el saneamiento del 57 al 59

que aparentemente está cumpliendo sus objetivos, que en cuanto a las aguas pluviales se ha observado que las que alcanzan la rampa de garajes del nº57 una parte son incorporadas al saneamiento de esta comunidad por lo que se aportan al talud mezcladas con fecales y otra parte se vierte directamente al talud a través de unos mechinales practicados en el muro, que todas estas aguas saturaron el terreno desde la coronacion hasta la parte mas baja a la altura del muro de mamposteria de Paseo del Faro, provocando un incremento de empujes y un menoscabo de la capacidad de los materiales para asumir cargas, que la parte vendedora, la Comunidad de

Propietarios y el Ayuntamiento han cumplido sus obligaciones para subsanar con seguridad dichas circunstancias, que la imposibilidad temporal de entrega por muy poco tiempo se produce por circunstancias no imputables al vendedor, que éste propuso hacer las escrituras de compraventa una vez que el Sr. Payer certificara la consolidacion del edificio y de los terrenos y

de que el Ayuntamiento diera el visto bueno y se les entregaron a los compradores los documentos que había en ese momento, que el valor actual de la propiedad asciende a 493.547,75 euros, que el trastero no está inservible, que no es cierto que el vendedor diera instrucciones al administrador y al presidente de la Comunidad para que no dieran informacion a la parte compradora, que la factura por un supuesto proyecto de decoracion elaborado por el hermano del demandante que se aporta con la demanda se impugna por falso, que no existe incumplimiento contractual por parte del vendedor ni nulidad del contrato de compraventa.

SEGUNDO-. Como consecuencia de la actividad probatoria practicada en el presente

juicio, valorada conjuntamente según las reglas de la sana critica, procede declarar probados los

siguientes hechos:

1º En mayo de 2016 la Comunidad de Propietarios del nº59 de Paseo del Faro, a propuesta de su administrador Sr. xxx, decidió encargar a la Arquitecta Sra. Mallet la emision de un informe de Inspeccion Tecnica de Edificios, que no era obligatorio en ese momento porque el edificio, construido en 1987, tenía una antigüedad inferior a 50 años, pero que se estimo oportuno por unos problemas de desconchados etc que afectaban a los balcones (testifical Sr. xx). La Arquitecta Sra. Mallet inspeccionó visualmente el edificio el 16 y 26 de mayo de 2016 y emitió informe en el que concluía que el edificio estaba en estado aceptable de conservacion, aunque recomendaba actuaciones muy urgentes a efectuar en un plazo máximo de tres meses,

consistentes en el picado de cantos de forjado y en zonas de balcones con peligro de desprendimiento y la reparacion de zonas donde filtraba el agua desde la cubierta plana y el canalon de cubierta inclinada para evitar entrada de agua en la vivienda del 3º izda. A medio plazo recomendaba reparar filtraciones de agua a traves de terrazas de los bajos hacia los garajes,

filtraciones de agua en techos de balcones y aleros para evitar desprendimientos, evitar

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humedades en huecos de ventanas de fachadas, colocar aislamiento en el exterior de fachada para evitar humedades, condensaciones y desconchamientos en la vivienda del bajo D, rehabilitar junta de dilatacion del sotano, la viga metalica de entrada a garaje de sotano, la cubierta inclinada y y las cubiertas planas con colocacion de aislamiento, realizar mantenimiento adecuado de cubiertas y sumideros, contratar un técnico para realizar proyecto antes de acometer la rehabilitacion de fachada y cubierta, y efectuar seguimiento de abombamientos y fisuras de fachadas y de fisuras y grietas del sotano. Todas las patologías eran apreciables a simple vista. La

Sra. Mallet no apreció problemas estructurales ni de evacuacion de aguas ni ningun indicio de la existencia de un posible riesgo de desprendimiento de la ladera colindante (documento 19 de la demanda, testifical Sra. Mallet, pericial Sra. Azuabarrena). El administrador Sr. Abad convocó una Junta de Propietarios para informar del resultado de la ITE. En la Junta se acordó pedir presupuestos para acometer actuaciones urgentes, como la impermeabilizacion de la cubierta y la reparacion de las filtraciones que afectaban a la vivienda del piso del 3º izquierda. Esta obra se realizó en verano de 2017. También se propuso pedir presupuestos para la reparacion de los forjados de los balcones pero esto se pospuso para más adelante. En Junta celebrada a primeros del mes de febrero de 2018 se acordó pedir presupuestos para ejecutar esta obra pero tras el corrimiento de tierras que se produjo en marzo de 2018 no se adoptaron más decisiones al respecto (testifical Sr. Abad).

2º D. xxxx, interesados en adquirir una vivienda en San Sebastián, decidieron adquirir la vivienda sita en el bajo izquierdo del nº59 de Paseo del Faro de dicha ciudad y sus anejos (garaje y trastero) propiedad de D. xxx . De forma previa a la adquisicion los futuros vendedores visitaron la vivienda y la plaza de garaje acompañados de su asesora de confianza Dña. xxx. No vieron el trastero porque no se disponía de las llaves del mismo y visitaron otro similar. Con anterioridad a la firma del contrato privado de compraventa D. xxx, representante de xxx, que intervino en la operación en representacion de la parte vendedora, envió por correo electrónico a la xxx la informacion registral de la finca, en la que figuraba su descripcion y, dentro del apartado

“Cargas”, se hacía referencia a la existencia de una servidumbre. La Sra. xxx entregó a los compradores la nota simple del Registro de la Propiedad (testifical Sra. xxx, documento 6 de la contestación).

3º El contrato privado de compraventa se celebró el 4 de enero de 2018. En él se describió el objeto de compraventa como “vivienda izquierda de la planta baja del edificio señalado con el número 59 del Paseo del Faro de San Sebastián. Tiene una superficie util aproximada con inclusion de terraza de 127 metros 5 decimetros cuadrados, de los cuales 58 metros y 20 decimetros cuadrados son los destinados a terraza (…) tiene como anejos trastero señalado con el número 7 sito en el sótano segundo de la casa (…) plaza de aparcamiento señalado con el número 5”. En Estipulacion Segunda se decía que la finca descrita se vendía en su estado actualmente, totalmente libre de todo tipo de cargas o gravamenes, relaciones arrendaticias y al corriente de pago de contribuciones, tasas, suministros, gastos de comunidad etc, y se incluía la obligacion de la parte vendedora de poner en conocimiento de la parte compradora cualquier incidencia, gravamen o cambio de situacion que se produjera en el periodo comprendido entre la firma del contrato privado y la elevacion a escritura pública del documento. La finca se vendió

por un precio de 485.000 euros, pactándose una primera entrega en el acto de la firma del contrato de un euro en concepto de señal confirmatoria y a cuenta del precio, y una segunda

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entrega en el plazo de 24 horas mediante transferencia bancaria con naturaleza de señal confirmatoria por importe de 48.499 euros, de los cuales 30.894,50 euros serían para el vendedor

y 11.737 euros para xxx, debiéndose abonar el resto del precio el día de la

escritura publica antes del 5 de mayo. En la Estipulacion Cuarta se pactó que “Las cantidades entregadas por la compradora en el presente acto, sin perjuicio de ser parte del precio, deberá entenderse como arras confirmatorias conforme al artículo 1124 CC”, en la Estipulacion Sexta

que “Seran de cuenta de la parte vendedora las derramas de la comunidad de Propietarios por obras aprobadas y presupuestadas hasta el dia de la firma de la escritura publica” y en la Estipulacion Septima que “La parte compradora manifiesta conocer el estado en que se encuentra la finca aceptándolo en todos sus términos” (documento 1 de la demanda).

4º Con posterioridad a la firma del contrato privado de compraventa visitó la vivienda un decorador, hermano del Sr.xxxe, que vio el estado de la misma (testifical Sra. xxx).

5º En la madrugada del sábado 9 al domingo 10 de marzo de 2018 se produjo un deslizamiento de tierras en la ladera meridional del monte Igueldo, a la altura de los números 57 y 59 de Paseo del Faro, que motivó el desalojo cautelar del nº59. Con fecha 13 de marzo de 2018 el concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de San Sebastián dictó una orden de ejecucion urgente en la que se requería a la Comunidad para que en el plazo de una semana presentara un informe técnico suscrito por técnico competente en el que se recogiese el estudio y analisis de las caracteristicas del terreno y edificio, en el que se señalasen las actuales condiciones de estabilidad y en su caso la necesidad de refuerzos o no y las actuaciones, obras o reparaciones

que se considere deban de ejecutarse para garantizar la seguridad del edificio y sus ocupantes y la reurbanizacion de la ladera derrumbada; así como la presentacion en el plazo de un mes de un proyecto que recoja las actuaciones a llevar a cabo para la estabilizacion de la edificacion y la ladera suscrito por técnico competente, y una vez realizadas las obras que en su caso resulten

necesarias, la presentacion de certificado suscrito por tecnico competente garantizando la estabilidad estructural del conjunto de edificios y terreno. El 12 de marzo de 2018 se celebró una Junta General Extraordinaria de propietarios de la Comunidad del nº59 de Paseo de Faro para tratar sobre el siniestro ocurrido en la madrugada de los dias 9 a 10 de marzo, a la que asistió el técnico Sr. Payer, en la que se informó a los asistentes, entre los que se encontraba la Sra. xxxx madre de D. xxxx, de que durante el fin de semana los técnicos del Ayuntamiento habían analizado la situacion y de que, al margen de las causas del desprendimiento, que habría que analizar, se debía comprobar de forma urgente el estado de la estructura del edificio para que los vecinos pudieran volver a sus viviendas, que no se sabía del tiempo que podía llevar esta actuacion, aunque se barajaba el plazo de un mes aproximadamente, y que el Ayuntamiento requería a la Comunidad la elaboracion de un informe técnico en el que se analizasen las causas del derrumbamiento, el estado del terreno y la estructura del edificio, y para

que en el plazo de un mes presentase un proyecto técnico de refuerzo de la ladera en su totalidad (documentos 5 y 7 de la contestacion).

6º El 13 de marzo de 2018 el letrado Sr. Egibar, actuando en representacion del Sr. xxxxx, contactó mediante Whatsapp con D. xxxxy le solicitó que le

llamara por teléfono, contestando el Sr. xxx que en ese momento no sabía nada, que estaba a la espera de lo que le dijeran los vendedores y que cuando supiera algo más se lo diría. El 19 de marzo de 2018 se concertó una reunión de las partes vendedora y compradora en el despacho del Sr. xxx(mensajes de Whatsapp obrantes al folio 373 y siguientes de las actuaciones).

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7º El arquitecto Sr. Payer, contratado por la Comunidad de Propietarios del nº59 del Paseo del Faro, realizó una primera inspeccion del edificio y de la zona afectada por el deslizamiento de tierras. El Sr. xxx, en representacion de la parte compradora, envió al Letrado de los vendedores Sr. xxx una carta fechada el 15 de marzo de 2018, con el siguiente contenido:

“En relacion al contrato de compraventa realizado el 4 de enero se le comunica que A) Por los medios de comunicación habrá tenido noticia que ha habido un corrimiento de tierras en los terrenos de la comunidad de propietarios;

b) Que conforme al arquitecto la vivienda está intacta;

1. c) a pesar de ello el Ayuntamiento de Donostia, a través de Urbanismo ha mandado realizar lassiguientes actuaciones a la comunidad de propietarios: presentacion por técnico de informetécnico en el plazo de una semana del estado, actuaciones preventivas conforme al informe

anterior con plazo de un mes si se requiere y presentacion de certificado suscrito por técnico garantizando la estabilidad del edificio y de los terrenos” (documento 15 de la demanda).

8º En las semanas posteriores continuaron ejecutándose, bajo la dirección del Arquitecto Sr. Payer, los trabajos necesarios para la estabilizacion de la ladera, desmontando la jardinera existente en la parte mas alta del talud y a continuacion el muro sobre el que se apoyaba y una vez desmantelado este muro se estableció una plataforma sobre la que ejecutar el recalce para la

reparacion del cimiento. Con fecha 19 de abril de 2018 el Arquitecto Sr. Payer emitió un informe sobre el estado de las obras, en el que preveía que la obra concluyera entre los dias 27 y 30 de abril aunque no era posible garantizarlo, pudiendo ocasionarse retrasos si se producían imprevistos. El representante de la parte compradora Sr. xxx  pasaba con frecuencia por la obra y hablaba con el Sr. Payer acerca de la obra y de los plazos de ejecucion (documentos 13 y 14 de la contestacion, testifical Sr. Payer).

9º El Sr. xxx, en representacion de la parte vendedora, envió a los compradores una carta fechada el 25 de abril de 2018 en la cual les requería para que elevar a escritura publica antes de la fecha señalada en el contrato, e informaba de que el Sr. Payet, arquitecto contratado por la Comunidad para la realizacion de todos los trabajos encomendados por el Ayuntamiento de Donostia, señalaba que de las inspecciones en el interior de la edificacion se habían descartado afecciones a la estructura de la misma, si bien se han producido descalces en la solera de los garajes por lo que su uso estaría restringido hasta corregir las deficiencias, que a dia de hoy se habían realizado parte de los trabajos de desescombro y excavacion y se estaba ejecutando un recalce de la edificacion por medio de micropilotes que permitiría la vuelta de los ocupantes a la edificacion aunque el uso de los garajes estaría restringido, y que estaba previsto que esta parte de la obra estuviese concluida entre los dias 27 y 30 de abril a la vista del ritmo en que se estaban ejecutando los trabajos pudiendo haber algun retraso si se producían imprevistos. También se decía en la carta que la Comunidad de propietarios estaba cumpliendo todas las exigencias del departamento de Urbanismo del Ayuntamiento para garantizar la estabilidad del edificio y de los terrenos (documento 20 de la demanda). Esta carta fue respondida por otra del Sr. xxx, representante de los compradores, fechada el 6 de mayo de 2018 , en la que se decía que, como la vivienda seguía desalojada y los elementos accesorios estaban indisponibles para su entrega el contrato se había incumplido, y se reclamaba el abono del anticipo (documento 22 de la

demanda).

10º El 7 de mayo de 2018 el Arquitecto Sr. Payer presentó en el Ayuntamiento un informe sobre el estado de las obras de recalce de la ladera y el 8 de mayo de 2018 el concejal de

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Urbanismo dictó una resolucion acordando el realojo de las viviendas de Paseo del Faro nº59, con la condicion de que unicamente se podría acceder a ellas mediante el acceso peatonal al portal, quedando el garaje precintado hasta que la direccion de obra lo autorizase (documentos 4

y 12 de la contestacion). Mediante burofax el Sr. xxx envió al Sr. xxx el 9 de mayo de 2018 una carta en la que le comunicaba el contenido de la resolucion de 8 de mayo de 2018 del concejal de Urbanismo y le informaba de que en proximas fechas todos los trabajos estarían terminados y ejecutados y que las derramas y gastos derivados de estas obras irían por cuenta de la parte vendedora, tal y como señala el contrato, hasta finalizar todas las reparaciones correspondientes al accidente. Asimismo solicitaba que por la parte compradora se señalase dia y hora para elevar a publico el contrato de compraventa en el plazo maximo de quince dias, entendiendo que pasada la fecha el contrato de compraventa quedaría resuelto (documento 3 de

la contestacion).

11º Mediante resolucion del concejal de Urbanismo de 27 de septiembre de 2018 se autorizó sin restricciones el uso de la edificacion. Con fecha 31 de octubre de 2018 D. xxx, como vendedor, y Dña. Lxxxx, como compradora,

otorgaron contrato privado de compraventa de la vivienda y anejos del bajo izquierda del nº59 de Paseo del Faro, por un precio de 482.000 euros (documentacion aportada en la audiencia previa y con posterioridad a la misma).

12º D. Ander Zufiría visitó la vivienda y anejos del bajo izquierda el 18 de junio de 2018 y emitió informe de tasacion, en el que señaló que en la fecha de su visita se estaban realizando mejoras en el talud, que los trabajos estaban practicamente terminados, que el edificio estaba en estado de conservacion normal aparente a excepcion de la planta de garajes, que estaba todavía sin acondicionar completamente, que la vivienda, la terraza y el trastero del bajo izquierda estaban en buen estado de conservacion aparente y que el garaje estaba en estado de conservacion regular, con grietas y desperfectos, y estableció un valor de tasacion de la vivienda y anejos de

493.574,75 euros, teniendo en cuenta el valor funcional depreciado que tenía la plaza de garaje en ese momento (documento 11 de la contestacion, testifical Sr. Zufiría).

13º El deslizamiento ocurrido el 10 de marzo de 2018 se produjo fundamentalmente por la accion de aguas fecales y pluviales mal conducidas en el entorno del lindero Este entre las comunidades del 57 y el 59. No es posible determinar desde cuándo se llevaban vertiendo estas aguas al talud pero en algun momento los asentamientos provocaron movimientos en las

estructuras de contencion, desencajando conducciones de aguas pluviales y fecales embebidos en  el hormigon de las mismas, originandose fugas. En el caso concreto de la conduccion de fecales del nº57 se ha podido consultar informacion que hace referencia a estos problemas en el año 1993 y facturas de una reparacion provisional en el año 1988 mediante la ejecucion de una

arqueta y la instalacion de una tubería flexible, reparacion que no llego a materializarse de forma definitiva a pesar de que se solicitaron presupuestos y licencia municipal de obras en 2007. El nº57 y el nº59 de Paseo del Faro tienen elementos estructurales comunes y el último tramo del sistema de saneamiento del nº57 discurre bajo el aparcamiento subterraneo del nº59. En origen las aguas fecales procedentes del nº57 y 59 eran vertidas al saneamiento municipal pero en algun momento el saneamiento del nº57 quedó cortado antes del entronque con el saneamiento municipal produciéndose la evacuacion de las aguas fecales de modo irregular. A pesar de las reparaciones provisionales realizadas en el pasado no se ha encontrado ninguna arqueta desde la que se pudiera estar conduciendo el agua al saneamiento municipal, por lo que las aguas eran

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vertidas directamente al talud, saturando el terreno. Una vez ocurrido el siniestro de 10 de marzo y desatascadas arquetas y colectores se instaló un bombeo desde el saneamiento del nº57 al nº59 que aparentemente está cumpliendo sus objetivos. En cuanto a las aguas pluviales, una parte de

las que alcanzan la rampa de garajes del nº57 son incorporadas al saneamiento de esta Comunidad, por lo que se aportan al talud mezcladas con fecales, y otra parte se vierte directamente al talud a través de unos mechinales practicados en el muro. Todas estas aguas saturaron el terreno desde la coronacion hasta la parte mas baja a la altura del muro de

mamposteria de Paseo del Faro, provocando un incremento de empujes y un menoscabo de la capacidad de los materiales para asumir cargas.

Con anterioridad al siniestro ocurrido el 10 de marzo de 2018 el edificio del nº59 no presentaba sintoma alguno de que la cimentacion o cualquier elemento estructural de la misma pudiera estar deteriorado o afectado por el movimiento de la ladera. Las fisuras y grietas en los garajes del nº59 eran antiguos y no se podía sospechar que fueran fruto de un descalce de la

ladera. El deslizamiento del 10 de marzo se produjo por una fuerte pendiente de la ladera, unos asientos estructurales que no se podían apreciar por cualquier persona que no fuera especialista en la materia, y el deterioro se incrementó por la mala conduccion del saneamiento procedente del nº57. El edificio del nº59 no resultó afectado por el deslizamiento, pero se efectuó un recalce para que la edificacion quedara totalmente asegurada. Tras la nueva contencion de la ladera y las reparaciones de saneamiento y encauzamiento del agua a la red municipal la ladera queda totalmente estabilizada y no hay riesgo para la edificacion del nº59 (informe perito Sra. Azuabarrena, informe emitido por el Arquitecto Sr. Payer el 20 de mayo de 2018 aportado como

documento 14 de la contestacion).

TERCERO-. La parte actora ejercita con carácter principal acción de anulabilidad de contrato de compraventa por vicio en el consentimiento, en concreto por dolo y/o error. El dolo a que se refieren los artículos 1269 y 1270 CC requiere que con palabras o maquinaciones insidiosas una de las partes induzca a la otra a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera

hecho ( art. 1269 CC), cabiendo el dolo negativo o por omisión, referido a la reticencia del que calla u oculta, no advirtiendo debidamente, hechos o circunstancias influyentes y determinantes para la conclusión contractual (SSTTSS 11 de julio de 2.007, 26 de marzo de 2.009), vulnerando

la buena fe, lealtad contractual y los usos del tráfico que exigen dar la debida información (SSTTSS. 11 de junio de 2.003 11 de diciembre de 2.006); siendo de destacar que no se requiere un especial ánimo de perjudicar con el negocio, sino que basta que la conducta activa, o negativa, obedezca al propósito de inducir a la contraparte a realizar la declaración viciada.

En cuanto al error como vicio de consentimiento, consiste en la creencia inexacta respecto de algún dato que se ha de valorar como motivo principal del negocio, según y conforme resulte de la conducta negocial de las partes, en las concretas circunstancias del negocio, requiriéndose una disconformidad entre lo que se considera presupuesto del negocio y el resultado que ofrece la realidad. La STS de 22 de mayo de 2006 señala que «para que el error, como vicio de la voluntad iso, por una parte, que sea sustancial o esencial, que recaiga sobre las condiciones de la cosa que principalmente hubieran dado motivo a la celebración del contrato, o, en otros términos, que la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la

celebración del negocio atendida la finalidad de éste (sentencias de 12 de julio de 2002, 24 de enero de 2003 y 12 de noviembre de 2004)», añadiendo más adelante que y, además, y por otra parte, que sea excusable, esto es, no imputable a quien lo sufre y no susceptible de ser superado

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mediante el empleo de una diligencia media, según la condición de las personas y las exigencias de la buena fe, con arreglo a la cual el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, ya que en tal caso ha de establecerse esa protección a la

otra parte contratante que la merece por la confianza infundida por esa declaración».

Como recuerda la STS de 21 de noviembre de 2012, hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta. Es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea. Y es lógico que un elemental respeto a la palabra dada -pacta sunt servanda- imponga la concurrencia de ciertos

requisitos para que el error invalide el contrato y pueda quien lo sufrió quedar desvinculado (…)

La seguridad jurídica, asentada en el respeto a lo pactado, impone en esta materia unos criterios razonablemente rigurosos «. Asimismo la STS de 20 de enero de 2014 señala que “El error ha de ser, además de relevante, excusable. La jurisprudencia valora la conducta del ignorante o equivocado, de tal forma que niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración de voluntad seriamente emitida”.

CUARTO-. En el presente caso, de la prueba practicada cuyo resultado hemos expuesto más arriba, no se desprende que concurran los presupuestos necesarios para la prosperabilidad de la accion de nulidad contractual por vicios de consentimiento que se ejercita en la demanda con carácter principal. En primer lugar ha quedado acreditado que la parte compradora conocía que la finca adquirida estaba gravada con una servidumbre, carga esta que se mencionaba en la información registral que la parte vendedora proporcionó a la parte compradora el mismo día de la firma del contrato privado de compraventa. En cuanto a los desperfectos del inmueble del nº59

de Paseo del Faro que se relacionan en el informe de ITE confeccionado por la Arquitecto Sra. Mallet en mayo de 2016 por encargo de la Comunidad de Propietarios de dicho inmueble, algunos de los cuales, según declaró en el acto del juicio el testigo Sr. Abad, administrador de dicha Comunidad, han sido ya reparados y otros se encuentran pendientes de la aprobacion de

presupuestos, no se ha acreditado que revistan una entidad suficiente como para frustrar las expectativas negociales de los hoy actores de manera que, de haber sido conocido dicho informe de ITE por parte de los compradores éstos hubieran decidido no celebrar el contrato de compraventa. No se ha acreditado por la parte actora que el coste de las deficiencias relacionadas

en dicho informe que se hayan pendientes de reparación ascienda a la cantidad que, de manera alzada y sin soporte probatorio alguno, se valora en la demanda, ni que por tanto las derramas que en el futuro pueda aprobar la Comunidad para sufragar el coste de las obras a realizar, sean de un importe tal que puedan alterar de forma significativa el equilibrio de las prestaciones

contractuales. Además muchos de los desperfectos que se describen en el informe de la ITE son claramente visibles a simple vista, con un examen superficial del inmueble, y algunos en concreto, como los que afectan a la planta de garajes, que son especialmente visibles y notorios, debieron ser necesariamente apreciados por los compradores cuando visitaron la plaza de garaje aneja a la vivienda antes de suscribir el contrato privado de compraventa. Por otra parte los deterioros apreciados por la Sra. Mallet en la planta baja del inmueble afectan de manera principal a la vivienda del bajo derecha y no a la del bajo izquierda adquirida por los actores, y tampoco consta que entre los trasteros afectados por humedades a los que se hace mención en el informe de la ITE se encuentre el trastero anejo a la vivienda adquirida por los actores, por el

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contrario se ha acreditado que éste se encuentra en buen estado (acta de presencia notarial de 20 de junio de 2018 aportada como documento 8 de la demanda).

Se ha acreditado también que de la situación en que se hallaba el inmueble del nº59 del Paseo del Faro en mayo de 2016, fecha del informe de la Sra. Mallet, no se desprendía la existencia de riesgo alguno de que en el futuro pudiera producirse un siniestro como el ocurridoel 10 de marzo de 2018 y que ninguna relacion puede establecerse entre los deterioros que la Sra.

Mallet apreció en el inmueble y el deslizamiento de tierras que se produjo después, suceso éste que a tenor del resultado de la prueba practicada, puede considerarse totalmente imprevisible, en los términos del artículo 1105 CC, y no imputable al demandado ni a la Comunidad de Propietarios del nº59 de Paseo del Faro.

QUINTO-. De manera subsidiaria ejercita la parte actora una acción resolutoria del contrato privado de compraventa suscrito con el demandado, basada en el incumplimiento contractual del vendedor. Debemos recordar al respecto que el éxito de la acción resolutoria ejercitada requiere que se trate de un incumplimiento real y efectivo de la otra parte, que frustre la finalidad de contrato, no bastando el incumplimiento de una parte de la obligación que carezca de trascendencia o entidad suficiente como para conseguir tal efecto. Por eso, señala el Tribunal Supremo , en Sentencias, de 21 de Marzo de 1986 , 29 de Febrero de 1988 , 16 de Abril de 1991 , 24 de Mayo de 1991 , y 27 de Noviembre de 1992 , entre otras muchas, que para ejercitar la acción de resolución contractual se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron;

b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo así como su exigibilidad por no estar sujetas a condición o término;

c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apr eciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de Instancia;

d) Exacto cumplimiento por parte del reclamante de aquello que a él incumbía, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y la libera de su compromiso; y e) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación, que entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante En este caso se dice por la parte actora que el demandado incumplió la obligacion contenida en la Estipulacion Segunda del contrato de poner en conocimiento de la parte compradora cualquier incidencia, gravamen o cambio de situacion que se produjera en el periodo

comprendido entre la firma del contrato privado y la elevacion a escritura pública del documento, ya que el demandado no atendió satisfactoriamente las peticiones de informacion de los compradores acerca de las consecuencias y efectos del siniestro ocurrido el 10 de marzo de 2018.

Pues bien, concluimos tras el examen de la prueba practicada que no se ha producido tal incumplimiento y que por el contrario la parte vendedora, a través de su representante Sr. xxx, atendió las solicitudes de informacion con la suficiente celeridad, en concreto a los  pocos dias del siniestro, y proporcionando exactamente los únicos datos de los cuales el vendedor disponía en ese momento y que por tanto podía proporcionar, siendo dicha información veraz y ajustada a la realidad, resultado en este sentido evidente que no podían exigirse al vendedor datos más detallados y precisos sobre las causas del siniestro ni sobre sus consecuencias sobre la finca del nº59 del Paseo del Faro que los que los propios técnicos

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municipales y el técnico contratado por la Comunidad Sr. Payer podían a su vez aportar, tratándose como era de un siniestro complejo para cuya investigacion resultaron precisas comprobaciones y análisis que se prolongaron durante varias semanas. Debemos recordar por otra parte que los hoy actores no eran aun propietarios de la vivienda objeto del contrato de

compraventa suscrito con el demandado y que por tanto no estaban facultados para asistir a las Juntas de Propietarios de la Comunidad del nº59 de Paseo del Faro ni para exigir información comunitaria a los órganos de administración de la finca, pero a pesar de ello dispusieron de la misma información que fue tenía el vendedor y que les fue transmitida por éste a través de su representante el Sr. xxx. No se aprecia por tanto ocultación ni omision informativa alguna por parte del vendedor.

Tampoco existe incumplimiento de la obligacion de entrega de la cosa vendida que incumbe al vendedor. Por el contrato se ha acreditado que la elevacion a escritura publica y consiguiente entrega de la cosa objeto del contrato de compraventa no se produjo debido al desestimiento injustificado y unilateral de la parte compradora. No estamos ante un supuesto de entrega de cosa distinta o “aliud pro alio” por inidoneidad de lo vendido, en tanto que se ha acreditado suficientemente que la vivienda y anexos objeto del contrato no han resultado afectados por el siniestro ocurrido el 10 de marzo de 2018 y que el inmueble en el que se ubican tampoco ha sufrido afectaciones estructurales ni de seguridad. No existe por tanto inhabilidad del

objeto del contrato que justificase la negativa de los compradores a otorgar la escritura pública de compraventa. Tampoco se ha acreditado la minusvaloracion sobrevenida del objeto del contrato que la parte actora alegó en el acto de la vista, en tanto que la vivienda ha sido vendida por el hoy

demandado a un tercero en octubre de 2018 por un precio similar al fijado en la compraventa celebrada con los actores en enero de 2018, ya que la diferencia a la baja de 3.000 euros no puede considerarse significativa cuando estamos hablando de precios que exceden en ambos casos de

los 480.000 euros, y que la vivienda y sus anejos han sido tasadas en junio de 2018 en 493.574,75 euros, incluso teniéndose en cuenta en dicha tasacion el valor funcional depreciado que tenía en ese momento la plaza de garaje aneja a la vivienda. En cuanto a la supuesta expectativa de la parte compradora de obtener vistas sobre zona ajardinada que se habría frustrado según la parte actora como consecuencia de las actuaciones que se han tenido que realizar para el aseguramiento del talud de tierras, estamos ante un hecho nuevo que no fue alegado en la demanda, a pesar de que en el momento de su presentacion ya era suficientemente conocido por la parte actora el estado en que iba a quedar esa zona tras las obras de consolidacion efectuadas bajo la direccion del Arquitecto Sr. Payer, y por tanto tal alegacion no debe ser tenida en cuenta, en tanto que se ha tratado de incorporar extemporaneamente a los

autos por la parte actora en el acto de la vista, precluido ya el trámite de alegaciones.

Tampoco puede considerarse incumplimiento esencial de la obligacion de entregar la cosa vendida el hecho de que a fecha 5 de mayo de 2018, que era la fecha limite establecida en el contrato privado para su elevación a escritura pública, la vivienda y anejos no pudieran aun entregarse fisicamente por hallarse aun vigente en esa fecha la orden de desalojo acordada en resolucion del concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de San Sebastián de 13 de marzo deComo ha quedado acreditado el 8 de mayo de 2018 se dictó resolucion municipal acordando el realojo de las viviendas del nº59 de Paseo del Faro, por lo que la entrega de la vivienda solo se hubiera pospuesto unos días respecto de la fecha prevista en el contrato privado, y en cuanto a la plaza de garaje aneja a la vivienda, cuya utilizacion no fue autorizada por el

Ayuntamiento hasta el mes de septiembre de 2018, no podemos hablar de una imposibilidad definitiva de entrega sino de un simple retraso, que no puede calificarse tampoco como

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incumplimiento esencial, en tanto que no consta que el no disponer simultáneamente de garaje y vivienda suponga una frustracion de las expectativas contractuales de la parte compradora, y que además se ha producido, como se ha indicado anteriormente, como consecuencia de un supuesto de fuerza mayor, que libera al vendedor de responsabilidad en los términos del artículo 1105 CC.

En cuanto al artículo 1469 CC que se cita en la demanda, conviene recordar en primer lugar que este precepto no se refiere al incumplimiento de la obligacion de entrega de la cosa vendida, sino que, como señala el Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de octubre de 1992 , reiterando doctrina ya proclamada en las sentencias de 26 de junio de 1956 y 28 de noviembre de 1962 , que «Los arts. 1469 y 1470 del Código Civil contienen una específica regulación del error en el contrato de compraventa, cuando este error recae sobre la cabida de la cosa vendida de tal forma que las partes atribuyen una mayor o menor cabida a la finca objeto del contrato, regulación especial que afecta únicamente a aquellos contratos en que el precio se haya fijado por unidad de medida y no en un tanto alzado, requiriéndose además que se trate de inmuebles determinados y que se exprese en el contrato su cabida». Por tanto basta examinar el artículo 1469 CC como la citada doctrina jurisprudencial que lo interpreta, para advertir que el referido precepto no resulta de aplicación al presente caso, pues en este pleito no se están discutiendo cuestiones de exceso o defecto de cabida ni de calidad a las que se refiere el artículo 1469 CC.

SEXTO-. Concluimos en definitiva que la accion resolutoria del contrato ejercitada subsidiariamente por la parte actora no puede tampoco prosperar y que en consecuencia no procede estimar la pretension de devolucion de la suma de 48.000 euros que la parte actora entregó al vendedor. Debemos recordar, en cuanto a la naturaleza de las arras pactadas en la Estipulacion Cuarta del contrato privado de compraventa en base a la cual se efectuó tal entrega, la doctrina sentada por la S.T.S. 25-2-13 que nos dice: «A) La doctrina distingue entre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras, con el fin de reforzar la existencia del contrato, constituyen una señal de su celebración. Las segundas, tienen como fin establecer una

garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento y las últimas, llamadas penitenciales o liberatorias, constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Esta Sala al interpretar el artículo 1454 CC ha

declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las partes aparezca clara y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras ( SSTS de 11 de noviembre de 2010, 24 de marzo de 2009) El empleo de la palabra señal

no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, puede ser entendida como anticipo del precio y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato ( SSTS 16

de marzo de 2009, 20 de febrero de 1996 ).»

Teniendo en cuenta esta doctrina, la Estipulacion Cuarta del contrato privado de compraventa que las partes hoy litigantes suscribieron, cuyo tenor literal es el siguiente; “Las cantidades entregadas por la compradora en el presente acto, sin perjuicio de ser parte del precio, deberá entenderse como arras confirmatorias conforme al artículo 1124 CC”, no son arras penitenciales del artículo 1454 CC que, a diferencia de lo que sucede con las arras confirmatorias (anticipo o parte del precio pactado y entregadas a cuenta del mismo), o de las

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penales (garantía del cumplimiento que no incluye la facultad de abandono unilateral del contrato), presuponen como elemento esencial el reconocimiento a cada una de las partes de la facultad de desligarse unilateralmente, y sin causa, del contrato de compraventa, con la consecuencia de su pérdida o devolución duplicada. Por el contrario, según la doctrina jurisprudencial, no cabe sin más equiparar los términos «señal» o » arras» a la facultad de separarse del contrato, sino que para ello es imprescindible que conste la voluntad de las partes, claramente expresada, autorizando la posibilidad de desligarse de la convención por dicho medio

resolutorio, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo el artículo 1454 CC un carácter excepcional, de interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, de las que debe resultar la voluntad indubitada de las partes de establecer arras penitenciales , ya que en otro caso la suma recibida

sirve, precisamente, para confirmar el contrato de compraventa ( STS 9.Mar.1989 , 12.Dic.1991 o 31.Jul.1992 , entre otras muchas). Por tanto, siendo en este caso la parte compradora quien ha incurrido en incumplimiento contractual, al negarse a elevar el contrato a escritura pública y al consiguiente abono del resto del precio pactado, sin causa que lo justificase, ha de producirse la pérdida de las arras entregadas por los compradores, en aplicación del artículo 1124 CC, ya que no fueron entregadas por los compradores y recibidas por el vendedor como medio para desistir

del contrato, sino en su caso como arras confirmatorias, entregadas como anticipo del precio pactado.

Procede por tanto la integra desestimacion de la demanda y la consiguiente absolucion del demandado.

SEPTIMO-. De conformidad con el artículo 394 LEC se imponen a la parte actora las costas del procedimiento.

Vistos los preceptos citados y demás de general aplicación,

FALLO

Que desestimando integramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Coello, en representacion de D. xxxx, frente a D. xxxxx, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO al demandado de las pretensiones frente a él dirigidas. Se imponen a la parte actora las costas del procedimiento.

MODO DE IMPUGNACIÓN: mediante recurso de APELACIÓN ante la Audiencia

Provincial de GIPUZKOA (artículo 455 LECn). El recurso se interpondrá por medio de escrito

presentado en este Juzgado en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día

siguiente de la notificación, debiendo exponer las alegaciones en que se base la impugnación,

además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos impugnados (artículo 458.2

LECn).

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Para interponer el recurso será necesaria la constitución de un depósito de 50 euros,

sin cuyo requisito no será admitido a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho

importe en la cuenta de depósitos y consignaciones que este juzgado tiene abierta en el Banco

Santander con el número ES55 0049 3569 92 0005001274 0699 0000 04 0409 18, indicando en

el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un “Recurso” código 02-Apelación.

La consignación deberá ser acreditada al interponer el recurso (DA 15ª de la LOPJ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la

disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

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Para interponer el recurso será necesaria la constitución de un depósito de 50 euros,

sin cuyo requisito no será admitido a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho

importe en la cuenta de depósitos y consignaciones que este juzgado tiene abierta en el Banco

Santander con el número ES55 0049 3569 92 0005001274 0699 0000 04 0409 18, indicando en

el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un “Recurso” código 02-Apelación.

La consignación deberá ser acreditada al interponer el recurso (DA 15ª de la LOPJ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la

disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

Euskal Autonomia Erkidegoko Justizia

Administrazioaren Ofizio Papera

Papel de Oficio de la Administración de Justicia en la

Comunidad Autónoma del País Vasco