Cómo afecta la normativa de la Hacienda Foral de Gipuzkoa si vas a aceptar una herencia y vender un piso en Donostia-San Sebastián
Cómo afecta la normativa de la Hacienda Foral de Gipuzkoa si vas a aceptar una herencia y vender un piso en Donostia-San Sebastián
Cuando una familia hereda un piso en Donostia-San Sebastián, una de las primeras preguntas suele ser cuánto tendrá que pagar por el Impuesto sobre Sucesiones. Si los herederos tienen intención de vender, en ese mismo momento conviene hacerse otra pregunta. ¿Qué ganancia patrimonial tendrá que declarar cada heredero en el IRPF cuando se venda el piso?
Uno de los errores que vemos con frecuencia en Ortubia es hacer el primer cálculo al aceptar la herencia y dejar el segundo para cuando ya se ha vendido. Para calcular la ganancia patrimonial, el IRPF toma como punto de partida el valor que corresponda al inmueble conforme a las reglas de Sucesiones. Si ese valor es bajo respecto al precio de venta, la diferencia puede traducirse en una ganancia mayor y en más IRPF.
Por eso, si la familia ya se plantea vender, estudiamos los dos impuestos antes de firmar la aceptación de la herencia. Valoramos cuánto valía la vivienda en la fecha del fallecimiento, revisamos qué valor puede justificarse y estimamos cuánto pagaría cada heredero al heredar y al vender. Así la familia puede decidir sabiendo cuánto le quedaría después de la operación.
¿Qué valor se toma para calcular la ganancia en el IRPF?
Si tributas por el IRPF en Gipuzkoa, el punto de partida del valor de adquisición es el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En Sucesiones, la regla general es valorar el inmueble por su valor real. La normativa foral también permite aplicar reglas específicas de valoración para inmuebles urbanos y prevé que Hacienda pueda comprobar el valor cuando proceda.
Un piso en Gros con terraza, ascensor a cota cero y buena orientación puede tener un valor distinto al de otro de la misma calle y superficie. Para justificar cuánto valía al heredar, importa documentar sus características y su estado en la fecha del fallecimiento, con comparables de aquella época. El precio que se consiga más adelante puede aportar información, sobre todo si la venta es próxima, pero entre ambas fechas pueden haber cambiado el mercado o el propio inmueble.
¿Cómo se calcula la ganancia al vender un piso heredado?
La ganancia patrimonial se calcula restando el valor de adquisición actualizado al valor de transmisión. En una operación real hay que revisar ambos importes.
- Valor de adquisición. Al valor que corresponda conforme a Sucesiones se le pueden sumar los gastos y tributos inherentes a la adquisición que haya pagado el heredero y las inversiones o mejoras que procedan. Se aplican los coeficientes forales de actualización correspondientes y, si procede, se descuentan las amortizaciones, por ejemplo, si el piso estuvo alquilado.
- Valor de transmisión. Se parte del precio de venta, con el límite del valor normal de mercado que establece la norma, y se restan los gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya satisfecho el vendedor. Entre los gastos que conviene revisar están la comisión de intermediación y la plusvalía municipal, si la paga el vendedor.
Si hay varios herederos, cada uno calcula la ganancia correspondiente a la parte que transmite. Por eso, el importe total de la operación puede ser el mismo para la familia y el impacto en el IRPF ser distinto para cada heredero.
Vídeo: ¿qué impuestos se pagan al vender una vivienda en Gipuzkoa?
En este vídeo, Iñaki Aitor Ortubia Sahagún, abogado colegiado en Gipuzkoa, explica paso a paso cómo se calcula la ganancia o incremento patrimonial en el IRPF al vender una vivienda y en qué se diferencia de la plusvalía municipal. También explica cómo intervienen los coeficientes de actualización y los tipos de la base del ahorro en el cálculo del IRPF.
Si vas a vender un piso heredado en Donostia-San Sebastián o en otro municipio de Gipuzkoa, el vídeo te ayudará a entender qué se calcula en cada impuesto. Para hacer tus números, aplica la normativa foral y la ordenanza municipal que correspondan a la fecha de la venta.
Ver el vídeo en YouTube — ¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?
https://www.youtube.com/watch?v=7RT2BljVY6U
Ejemplo en Donostia-San Sebastián: un piso heredado que se vende por 400.000 €
Supongamos que una persona hereda el 100 % de un piso y lo vende en 2026 por 400.000 €. La siguiente comparación muestra cuánto cambia la cuenta con dos valores de adquisición hipotéticos. Para aislar el efecto de la valoración, suponemos que adquisición y venta se producen en 2026 y prescindimos de gastos, amortizaciones, otras rentas del ahorro y compensaciones.
| Concepto | Si el valor de adquisición es de 250.000 € | Si el valor de adquisición es de 350.000 € |
|---|---|---|
| Precio de venta | 400.000 € | 400.000 € |
| Ganancia patrimonial del ejemplo | 150.000 € | 50.000 € |
| Cuota íntegra orientativa del IRPF del ahorro en Gipuzkoa en 2026 | 36.975 € | 11.025 € |
En este ejemplo, 100.000 € de diferencia en el valor de adquisición cambian la cuota orientativa del IRPF en 25.950 €. La comparación se limita al IRPF de la venta. Para valorar el coste fiscal conjunto también hay que calcular qué supondría ese valor en Sucesiones. En cada herencia, el valor aplicable debe ajustarse a la normativa y poder justificarse.
Tarifa del ahorro del IRPF de Gipuzkoa — Norma Foral 1/2025
¿Qué revisamos en Ortubia antes de firmar la herencia?
Cuando la familia tiene intención de vender, estudiamos la herencia y la venta desde el principio:
- Valoramos el inmueble en la fecha relevante para la herencia. Revisamos la documentación y las características de la vivienda y buscamos referencias de operaciones comparables.
- Estimamos el coste fiscal de heredar y de vender. Analizamos qué corresponde a cada heredero, qué gastos se pueden computar y cómo afectaría al IRPF el precio de venta previsto.
- Preparamos la venta y el reparto. Si hay varios herederos, les ayudamos a estimar cuánto recibiría cada uno una vez descontados los gastos y los impuestos que correspondan.
En Ortubia reunimos asesoramiento jurídico y fiscal, valoración profesional y gestión inmobiliaria. Cuando nos encargas la venta del inmueble heredado, el asesoramiento y la tramitación de la herencia están incluidos en el servicio inmobiliario, sin coste añadido por esos servicios.
Abogados de herencias en Donostia-San Sebastián
https://ortubia.es/abogado-herencias-donostia-san-sebastian-gipuzkoa/
Preguntas frecuentes
¿El valor catastral determina cuánto pagaré de IRPF?
El IRPF toma como punto de partida el valor que resulte de aplicar las normas de Sucesiones. Para saber qué importe corresponde, hay que revisar la autoliquidación de la herencia, la regla de valoración aplicable y si Hacienda ha comprobado el valor.
¿Qué puedo hacer si ya he firmado la herencia y quiero vender?
El primer paso es revisar la escritura, la autoliquidación de Sucesiones y la documentación del inmueble. Con esos datos se puede estimar el IRPF de la venta y, si se detecta un error, estudiar si procede corregirlo y qué plazos se aplican.
¿La plusvalía municipal y la ganancia patrimonial del IRPF son lo mismo?
Son conceptos distintos. La plusvalía municipal grava, cuando procede, el incremento del valor del terreno urbano. En el IRPF se calcula la ganancia o pérdida derivada de la venta de la vivienda. Si el vendedor paga la plusvalía municipal correspondiente a la venta, ese importe puede minorar el valor de transmisión a efectos del IRPF.
¿Has heredado una vivienda en Donostia-San Sebastián o en otro municipio de Gipuzkoa y estás pensando en venderla? En Ortubia podemos revisar contigo la herencia, valorar el inmueble y estimar cuánto te quedaría después de la venta.
Consulta tu caso con Ortubia
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Soy abogado, agente inmobiliario y perito en valoraciones de inmuebles desde hace 25 años.
