La Valoración de Mercado en Donostia. La Mejor Herramienta para Vender.
La Valoración de Mercado en Donostia. La Mejor Herramienta para Vender.
Tasación de casas en Donostia San Sebastián.
¿Por qué es necesaria una valoración de mercado antes de poner tu vivienda en el mercado?
Son muchos los profesionales inmobiliarios que hablan de valoraciones de mercado de las propiedades como un paso previo a la realización de la operación de compraventa, pero ¿quién la tiene que hacer? ¿Por qué es importante?
La respuesta a estos interrogantes merece un análisis detallado. Una buena valoración de mercado no consiste en echar un ojo a las propiedades que hay anunciadas en Internet y sacar conclusiones superficiales. Tristemente esto es lo que hacen muchos agentes inmobiliarios para calcula el posible precio de mercado que tiene una vivienda y en consecuencia asesoran mal a los propietarios. Esto es consecuencia de la desregularización del sector inmobiliario realizada por Aznar que hace que cualquier persona pueda ejercer la profesión.
Un asesor inmobiliario profesional debe conocer muy bien la zona en la que capta los inmuebles que comercializa, ya sea un barrio de Donostia o sea todo San Sebastián. Esto lo da la experiencia y estar bien informado de la demanda “real” de oferta que hay en su zona.
El tipo de noticias: “El mercado inmobiliario ha subido un 2,5% durante los últimos 6meses en Donostia…”; “Se aprecia un alza en el precio de la vivienda en Gipuzkoa de…” es confusa y a veces engañosa. El que habla de forma general, generalmente se equivoca. La oferta y demanda de vivienda en Amara es muy diferente a la oferta y demanda del Centro de Donostia, no digamos ya Miraconcha.
Junto con este estar al día y experiencia sobre precios debe llevar a cabo una valoración de mercado cada vez que desea captar una vivienda, para asegurarse de que sus apreciaciones son ciertas y sobre todo para mostrarle al propietario cómo está el mercado de oferta y demanda en su zona en ese momento.
En inmobiliaria Ortubia somos tasadores judiciales de inmuebles, agentes de la propiedad inmobiliaria y abogados.
Desgranando una valoración de mercado de un inmueble.
Una buena valoración de mercado de una propiedad consiste en:
• Análisis detallado y pormenorizado de la zona en la que se localiza la propiedad.
• Conocimiento exhaustivo de los precios de la vivienda en base a m², precio y algunas características básicas del inmueble.En inmobiliaria Ortubia tenemos datos reales de venta del registro de la propiedad ya que somos tasadores judiciales. Te podemos decir en que precio han vendido su piso tus vecinos.
• Saber cuál es la realidad acerca del estado del inmueble, su estado de conservación.
• Referencia acerca del estado de las viviendas que están actualmente a la venta en el lugar en el que se encuentra el inmueble a vender. En inmobiliaria Ortubia realizamos un estudio exhaustivo de la demanda y de la competencia que tiene una casa.
Parecen puntos someros, pero me gustaría tratar cada uno de ellos en profundidad.
Estudiar la zona, saber exactamente cuáles son los servicios con los que cuenta, el estado y el equipamiento del barrio, cómo es la comunicación con el centro y con la periferia de la ciudad, son datos que cualquiera podría obtener.
La mayoría de los propietarios, bien porque han vivido o porque tiene alguna vinculación con la vivienda que venden, son conocedores del área en el que ésta se localiza. Por ese motivo, parece que este punto es el más sencillo de conseguir ya que en la mayoría de los casos se tiene de forma previa al inicio del proceso de compraventa.
Pero aun así hay que recalcar que éste es el primer paso para una correcta valoración de mercado de una vivienda. ¿Por qué? Un ejemplo clásico. Que su vivienda no tenga garaje o que este frente a una clínica de la Seguridad Social tiene su importancia para peor o para mejor.
El segundo de los puntos sobre valoración de mercado puede ser parecer sencillo también, pero no es así. Se podría pensar que con un par de búsquedas por Internet estaría solucionado, pero en Internet hay mucha información y no toda de calidad.
Hay viviendas publicadas que llevan mucho tiempo porque no se vende, hay viviendas cuyas fotografías no corresponden al estado actual del inmueble, hay viviendas que se “venden” con unos atributos que luego no son lo que decían ser o, por el contrario, hay viviendas publicadas a un precio bajo para las características que tiene la vivienda.
Y todas ellas están publicadas a un precio. Ese es el precio que tú como particular vas a tener en cuenta y sobre el que te vas a basar para sacar tus valoraciones de mercado, pero hay que subrayar que se están tomando como referencian propiedades que no se conocen de forma fehaciente. Y por supuesto, hay propiedades que ni siquiera están publicadas en Internet.
La valoración de mercado y el estado del inmueble.
Apunté como tercera clave la importancia de conocer el estado del inmueble para la valoración de mercado de la vivienda. Aquí hay bastante tela que cortar, porque lo que a unos le parece un palacio a otro les parece un lugar inhabitable.
Este punto puede ser un poco más complejo de asumir. Cuando algo es mío siempre es más bueno y bonito que lo tuyo. Está en la naturaleza humana valorar las cosas de forma subjetiva por lo que siempre se tenderá a incrementar el valor cuando es uno mismo el que realiza la valoración de una vivienda. Sea una vivienda o un abrigo, es nuestra forma de actuar.
Teniendo en cuenta la consideración anterior, la vivienda tiene que tener un precio correcto ya que los posibles interesados también están informados, y a día de hoy mucho más, sobre cuál podría ser el precio del inmueble en el mercado.
Intentar vender una propiedad por encima del precio que le corresponde solo hará que la vivienda circule por cientos de sitios en Internet, ayudará a su vecino a vender y hará que el propietario se desespere porque no recibe visitas. Publicar en los portales una propiedad sobrevalorada es lo peor que puede hacer un propietario. Los milagros no existen.
Cuando los agentes inmobiliarios profesionales hacen un desembolso de dinero en la venta de una propiedad se cercioran bien de que la operación que van a realizar no les haga dejarse miles de euros en una casa que no los merece. De ahí que la valoración de mercado sea tan importante.
Esperar a dar el “pelotazo” convierte una compraventa en un proceso amargo e insatisfactorio.
¿Cuáles son las fortalezas de mi vivienda respecto a las de la zona? ¿Y las debilidades? Este es el cuarto punto que anteriormente destaqué y, junto con el tercero son los más importantes a la hora de realizar una valoración de mercado de un inmueble. Para ello no vale con mirar los anuncios, hay que “pisar” las propiedades e ir con ojos de halcón fijándose en los detalles.
Eso es lo que van a hacer la mayoría de los compradores y eso es lo que justamente te ayudará a vender tu vivienda antes que la del vecino porque, si está a un precio correcto, los compradores darán valor a lo que les están ofreciendo.
¿Puedo hacer una valoración de mercado yo mismo/a?
Una valoración de mercado de un inmueble puedes hacerla tú mismo, pero si quieres un buen análisis, con información detallada y razonada, debes acudir a un agente inmobiliario profesional ( que sea API y tasador judicial a poder ser). Recuerda que el sector esta desregularizado y por tanto cualquiera puede ser agente inmobiliario.
Los buenos asesores inmobiliarios conocen en profundidad la zona en la que trabajan y tiene referencias de primera mano de las propiedades de la zona que se venden y de las que se han vendido. ¡Ellos mismo son los que las han vendido! Esta información es fundamental para la valoración de mercado.
En este artículo te he dejado apuntados algunos consejos sobre cómo enfoco yo la realización de una valoración de mercado de una vivienda, son años de experiencia y de perfeccionar las técnicas que utilizo en mi día a día, por lo que espero que te puedan ser útiles.
Si necesitas asesoramiento profesional para llevar a cabo tanto la venta como la compra de un inmueble no dudes en contactarnos eSin ningún compromiso. Somos agentes inmobiliarios en Donostia.
Un último recordatorio. Para vender tu piso o vivienda rápido y al mejor precio, no la publiques con un precio sobre valorado pensando en negociar el precio más tarde. Hoy esta técnica no funciona. Si lo haces lo único que conseguirás es ayudar a muy vecino a que venda su inmueble, a que no te llame nadie con el perfil adecuado para comprar y desesperarte.
Y ya que has llegado hasta aquí… ¡déjame un comentario diciéndome que te ha parecido mi artículo! ¡Me interesa tu opinión! Muchas gracias.
