Etxebizitza batek ez du saltzaileak eskatzen duen adina balio: merkatuak ordaintzeko prest dagoenak ematen dio balioa

Donostian etxebizitza bat erostea edo saltzea pertsona edo familia batek har dezakeen erabaki ekonomiko eta pertsonalik garrantzitsuenetako bat da.

Ez gara soilik metro karratuez, terraza batez edo erreforma batez ari. Ondareaz, segurtasunaz, erabakitzeko askatasunaz, bizi-proiektuaz, familia-ongizateaz eta, kasu askotan, bizitza osoan zehar pilatutako aurrezkien zati handi batez ari gara.

Horregatik, etxebizitza baten benetako balioa ezagutzea askoz garrantzitsuagoa da Interneten antzeko etxebizitzengatik eskatzen duten prezioa jakitea baino.

Donostian aldea bereziki garrantzitsua da. Hiriko etxebizitzaren merkatuak prezio handiak ditu, eta, gainera, desberdintasun handiak daude auzoen, kaleen, eraikinen eta itxuraz antzekoak diren etxebizitzen artean.

Artikulu honen helburua Donostian etxebizitza baten benetako baliora nola hurbildu azaltzea da, eta zergatik balorazio profesional bat ez litzatekeen soilik higiezinen atarietako eskaintza-prezioetan oinarritu behar.

Iragarritako prezioa eta salmenta-prezioa ez dira gauza bera

Pertsona batek bere etxebizitzak zenbat balio duen jakin nahi duenean, ohikoena higiezinen atari batean sartzea eta antzeko pisuak bilatzea da.

Logikoa da. Baina bada arazo bat: iragarki batean agertzen den prezioa eskaintza-prezioa da, ez nahitaez salerosketa azkenean formalizatzen den prezioa.

Etxebizitza bat 650.000 eurotan iragar daiteke eta, azkenean, beste kopuru batean saldu. Gerta daiteke, halaber, etxebizitza batek hilabeteak ematea salgai, hasierako prezioa merkatuarekin bat ez zetorrelako.

Horregatik, iragarkiak soilik alderatzeak ondorio oker batera eraman dezake.

Saltzea pentsatzen ari den pertsonari benetan interesatzen zaiona beste galdera bat da: zenbatetan ari dira saltzen antzeko etxebizitzak?

Notariotzak salerosketetan oinarritutako datuak eskaintzen ditu, benetako merkatuko prezioen inguruko informazioa ezagutzeko.

Zenbat balio du etxebizitza batek Donostian?

Donostia Espainiako etxebizitza-merkaturik garestienen artean dago.

Datu horrek merkatuaren maila ulertzen laguntzen du, baina ez da erabili behar etxebizitza jakin baten balorazio automatikoa egiteko.

Zergatik?

Udalerriko batez besteko prezioa ez delako tasazio bat.

80 m²-ko etxebizitza batek Amara Berrin, Grosen edo Aieten oso balio desberdinak izan ditzake. Eta 80 m²-ko bi etxebizitzek ere prezio desberdina izan dezakete, solairuagatik, orientazioagatik, egoeragatik, terrazagatik, igogailuagatik, bistengatik, zaratagatik, eraginkortasun energetikoagatik, garajeagatik edo eraikinaren ezaugarriengatik.

Gainera, merkatu-adierazle desberdinek gauza desberdinak neurtzen dituzte. Atariek eskaintza-prezioak erakusten dituzte; erregistroko edo notarioetako estatistikek, berriz, benetan egindako eragiketak jasotzen dituzte.

Horregatik da hain garrantzitsua zein datu aztertzen ari garen jakitea, ondorioak atera aurretik.

Zergatik izan dezakete metro karratu bereko bi pisuk oso balio desberdina?

Imajina dezagun 90 m²-ko bi etxebizitza.

Azaleran, baliokideak dirudite.

Baina batek egongela argitsua, terraza, orientazio ona, igogailua, erreforma berria eta bista irekiak ditu. Bestea barrukoa da, erreforma handia behar du, banaketa ez da oso funtzionala eta argi gutxi du.

Biak 90 m² direlako balio bera dutela esatea gehiegi sinplifikatzea litzateke.

Etxebizitza batean balioa metro karratuetan dago, baina baita metro karratu horiek nola bizitzen diren ere.

Eta hemen erabaki emozionalek ere garrantzi handia hartzen dute.

Terraza batek askatasuna eman dezake etxeaz gozatzeko. Orientazio onak eguneroko ongizatea ekar dezake. Inguru lasai batek segurtasuna transmititu dezake. Familiaren bizimoduarekin bat datorren auzoak pertenentzia eta identitatea sortzen lagun dezake. Kokapen oneko eta erakargarria den etxebizitza batek gizarte-aitorpena edo bizi-etapa jakin batera iritsi izanaren sentsazioa ere ekar dezake.

Horrek guztiak eskaeran eragiten du eta, ondorioz, merkatuan duen balioan.

Donostiako auzoak: merkatu inmobiliario desberdinak dituen hiria

Donostian etxebizitzaren prezioaz hitz egitea auzoez hitz egin gabe ez litzateke nahikoa izango.

Donostiako Udalak honako auzo hauek identifikatzen ditu ofizialki:

• Aiete
• Altza — Ekialdeko Barrutiaren barruan dago.
• Amara Berri — Morlans eta Loiolako Erriberak barne hartzen ditu.
• Antiguo-Ondarreta
• Añorga
• Miracruz-Bidebieta — Ekialdeko Barrutiaren barruan dago.
• Miramon-Zorroaga
• Centro — Amara eta Parte Zaharra barne hartzen ditu.
• Egia
• Gros
• Ibaeta
• Intxaurrondo — Ekialdeko Barrutiaren barruan dago.
• Loiola — Txomiñenea barne hartzen du.
• Martutene
• Ategorrieta-Ulia

Horrez gain, Udalak hiriaren beste lurralde-esparru batzuk ere identifikatzen ditu:

• Zubieta — Auzoko Batzarra.
• Igeldo — Toki Erakunde Txikia.

Auzo bakoitzak ezaugarri urbano, etxebizitza-tipologia, eskari eta prezio-maila desberdinak ditu. Centroko etxebizitza batek ez du Martuteneko baten portaera bera; Grosko batek ez du Añorgako baten bera; eta Aieteko batek ez du Altzako baten bera.

Baina auzo berean ere alde handiak egon daitezke kaleen, eraikinen eta ingurune hurbilen artean.

Horregatik, balorazio on batek mikroingurunea aztertu behar du, ez bakarrik auzoa edo posta-kodea.

Idealista edo Fotocasa bakarrik begiratuta etxebizitza baloratzea: akatsa

Higiezinen atariak oso tresna erabilgarriak dira. Dauden eskaintzak ezagutzeko, tipologiak alderatzeko eta beste jabeek eskatzen dituzten prezioak ikusteko balio dute.

Baina muga nagusi bat dute: salgai dauden etxebizitzak erakusten dituzte, ez saldu diren etxebizitza guztiak.

Horrek esan nahi du merkatuaren zati bat baino ez dugula ikusten.

Gainera, etxebizitza bat denbora luzez egon daiteke iragarrita, prezioa alda dezake edo salmentarik egin gabe iragarkia ken daiteke. Kasu horietan ez dugu nahitaez ezagutzen azken eragiketaren prezioa.

Horregatik, bere etxebizitza saldu nahi duenak iragarkiak soilik erabiltzen baditu erreferentzia gisa, bi arrisku izan ditzake.

Gehiegi eskatzea

Jabeak merkatutik gorako prezioa jar dezake, antzeko etxebizitzak Interneten prezio altuetan ikusi dituelako. Ondorioa izan daiteke bisita gutxiago jasotzea, salmenta-prozesua luzatzea eta gero prezioa jaitsi behar izatea.

Horrek kostu emozionala ere badu: ziurgabetasuna, etxebizitza interesatzen ez zaiola sentitzeko sentsazioa eta prozesuarekiko konfiantza galtzea.

Gutxiegi eskatzea

Alderantziz ere gerta daiteke. Jabeak saltzeko presia izan dezake eta merkatuak benetan ordaintzeko prest zegoenaren azpitik saldu.

Etxebizitzak familia-ondarearen zati handi bat ordezkatzen duenean, aldea oso garrantzitsua izan daiteke.

Balorazio on batek segurtasuna ematen du

Etxebizitza baten balioa ezagutzea ez da soilik kopuru bat lortzea.

Informazio gehiago izatearekin erabakiak hartzea da.

Saltzea pentsatzen ari den jabearentzat, ondo oinarritutako balorazioak segurtasuna eta konfiantza eman ditzake: zein preziotik abiatzea zentzuzkoa den jakitea, zer itxaropen diren errealistak eta zer argudio defendatu daitezkeen eroslearen aurrean.

Askatasuna ere ematen du.

Zure ondareak gutxi gorabehera zenbat balio duen badakizunean, errazago erabaki dezakezu orain saltzea, itxarotea, saldu aurretik erreforma egitea, alokatzea edo beste aukera batzuk aztertzea.

Familia baten edo jaraunspen baten kasuan, informazio hori are garrantzitsuagoa izan daiteke, erabakia antolatzen laguntzen duelako eta erabaki horrek maiz karga emozional handia izaten duelako.

Etxebizitzaren balioa ondare-babesa ere bada

Familia askorentzat, etxebizitza hamarkadetan metatutako ondare nagusia da.

Horregatik, balorazioa ez litzateke ulertu behar iragarki bat argitaratu aurretik egin beharreko urrats huts gisa.

Ondarearen babesa ere bada.

Etxebizitza baten balioa ezagutzeak hobeto negoziatzen laguntzen du, finantza-erabakiak irizpide gehiagorekin hartzen eta salmenta garrantzitsu bat Interneteko iragarki baten prezioan soilik oinarritzea saihesten.

Bizitzako une jakin batzuetan —etxebizitza-aldaketa, banantzea, erretiroa, inbertsioa edo jaraunspena— erreferentzia sendo bat izateak oso baliotsua den zerbait ematen du: ondarean zuzenean eragiten duen erabaki baten gaineko kontrola eta lasaitasuna.

Zein faktore aztertzen ditugu Donostian etxebizitza bat baloratzeko?

Balorazio profesional batek, besteak beste, honako alderdi hauek aztertu behar ditu:

• Kokapena eta mikroingurunea.
• Azalera eta banaketa.
• Eraikinaren solairua.
• Orientazioa eta argitasuna.
• Kontserbazio-egoera eta beharrezko erreforma.
• Igogailua.
• Terraza, balkoia edo lorategia.
• Bistak.
• Eraikinaren kalitatea eta egoera.
• Eraginkortasun energetikoa.
• Garajea, trastelekua edo bestelako eranskinak.
• Antzeko eskaintzaren egoera.
• Auzoaren ezaugarriak eta eskaria.
• Benetan egindako salerosketa konparagarrien prezioak.

Ez dago formula sinplerik: “metro karratuak bider batez besteko prezioa”.

Balioa aldagai asko batera aztertzearen emaitza da.

Zenbateko garrantzia du merkatuaren uneak?

Higiezinen merkatua ez da estatikoa.

Eskura dagoen eskaintza aldatu egiten da. Eskaria ere bai. Interes-tasek, finantzaketarako sarbideak, erosleen konfiantzak eta egoera ekonomikoaren inguruko aurreikuspenek ere merkatuaren portaera alda dezakete.

Horregatik, balorazioa erabakia hartzen den unera egokitu behar da.

Merkatuaren azken datuek erakusten dute erreferentziak eguneratzea komeni dela: etxebizitzen prezioek bilakaera izaten jarraitzen dute eta Donostiak posizio berezia izaten jarraitzen du Espainiako merkatuan.

Datu zaharretan oinarritutako balorazioa problematikoa izan daiteke, iragarkietan soilik oinarritutako balorazioa bezainbeste.

Donostiako inmobiliaria: tokiko merkatua ezagutzeak balorazioa aldatzen du

Donostian – San Sebastián inmobiliaria bat aukeratzea ez litzateke soilik iragarki bat nork hobekien argitaratzen duen erabakitzea.

Tokiko ezagutza garrantzitsua da.

Donostian modu aktiboan lan egiten duen inmobiliaria batek auzoen arteko aldeak, zenbait eraikinen ezaugarriak, erosleen portaera eta etxebizitza batek beste baten aurrean nabarmentzeko dituen elementuak ezagutzen ditu.

Ortubia Inmueblesen balorazioa ondare-erabaki garrantzitsu baten abiapuntutzat ulertzen dugu.

Gure metodologiak benetako merkatuko baliora hurbiltzea bilatzen du, benetako eragiketen erreferentziak erabiliz eta Interneten iragarritako prezioetan soilik oinarritu gabe.

Etxebizitza bakoitzaren atzean zifra bat baino askoz gehiago dagoelako: familia bat, bizi-proiektu bat, inbertsio bat, oroitzapenak eta, askotan, ondarearen zati funtsezkoa.

Zure etxebizitza Donostian benetan zenbat balio duen jakin nahi duzu?

Donostian – San Sebastiánen pisu, etxe edo oinordetzan jasotako etxebizitza bat saltzea pentsatzen ari bazara, lehen urratsa bere balioa irizpidez ezagutzea izan beharko litzateke.

Ortubia Inmueblesen Donostian etxebizitzen doako balorazioak egiten ditugu, higiezinaren ezaugarri zehatzak eta merkatuaren portaera aztertuz.

Helburua ez da entzun nahi duzun zenbakia ematea.

Helburua da merkatuan defendatu daitekeen balioa ezagutzen laguntzea, segurtasunez, askatasunez eta konfiantzaz erabaki ahal izan dezazun.

Elkarrizketak, informatiboak eta higiezinen analisiak:

https://www.youtube.com/@ortubia1

Iñaki Ortubia Sahagún
+34 653 706 546