Eta etxebizitza bat etxe hutsa baino gehiago balitz, egunero hobeto bizitzeko modu bat?

Badira etxebizitzak metro karratuengatik, logela kopuruagatik edo eskaintzen dituzten ezaugarriengatik aukeratzen direnak.

Eta badira beste batzuk zerbait sakonagoagatik aukeratzen direnak.

Askatasuna, espazioa izateko.

Bakea, etxera iritsi eta erritmoa aldatzen dela sentitzeko.

Pribatutasuna, ingurune lasai batean bizitzeko.

Eta baita prestigioa ere, Donostiako kokapen jakin batzuek eskaintzen dutena.

Artikulu honekin batera dagoen bideoan erakusten dugun bezala:

Hau ez da etxe bat bakarrik. Egunero hobeto bizitzeko modu bat da.

Pakea, Puio eta Tontorgoxo: lasaitasuna Donostiatik urrundu gabe

Pakean, Puion edo Tontorgoxon etxebizitza bat bilatzen duen pertsona askotan ez da metro karratu gehiago bilatzen ari.

Bizitzeko modu jakin bat bilatzen du.

Lasaitasuna nahi du.

Espazioa nahi du.

Pribatutasuna nahi du.

Ingurune residencial batean eta berdegunez inguratuta bizitzea nahi du.

Baina, aldi berean, ez du hiriaz eta eguneroko bizitzaz aldendu nahi.

Eta hor dago ingurune honen abantailetako bat: Ibaeta eta Antiguotik gertu egotea.

Unibertsitateak, Ondarreta, dendak, jatetxeak, zerbitzuak eta Antiguoko eguneroko bizitza gertu daude; bitartean, Pakeako, Puioko eta Tontorgoxoko zenbait etxebizitzak ingurune residencial lasaiagoa eskaintzen dute.

Konbinazio horrek azaltzen du, neurri handi batean, eremu honen erakargarritasuna.

Pakea, Puio eta Tontorgoxo ez dira Antiguo

Argi uztea komeni da.

Pakea, Puio eta Tontorgoxo Antiguotik bereizitako eremuak dira.

Ez dute kokapen bera, ez etxebizitza mota bera, ezta merkatu inmobiliario bera ere.

Hala ere, erosle mota jakin batentzat hainbat abantaila parteka ditzakete:

lasaitasuna, pribatutasuna, espazioa, berdeguneak eta Antiguotik gertu egotea.

Alde hori prezioetan ere islatzen da.

Antiguok eskaera handia du Ondarretatik, merkataritzatik, jatetxeetatik, Unibertsitateetatik eta auzoko bizitzatik gertu egoteagatik.

Pakeak, Puiok eta Tontorgoxok, berriz, beste aukera residencial bat eskaintzen dute Donostiako alde honetan.

Tontorgoxo: etxebizitza berezia, bizitzeko modu desberdin baterako

Tontorgoxok arreta berezia merezi du ingurune honen barruan.

Ez gara etxebizitza baten azalera hutsean ari.

Etxebizitza horretan bizitzeak eskaintzen duen esperientziaz ari gara.

Ingurunearen lasaitasuna.

Pribatutasunaren sentsazioa.

Bistak.

Orientazioa.

Kanpoko espazioak.

Eta, bereziki, ingurune residencial lasai batez gozatzeko aukera, Ibaeta eta Antiguorekiko lotura oso hurbila galdu gabe.

Oreka hori da, hain zuzen ere, Tontorgoxoko etxebizitza bat erakargarri bihur dezakeen elementuetako bat.

Lasaitasuna baloratzen duen eroslearentzat, baina aldi berean Unibertsitateak, merkataritza, Ondarreta edo Antiguoko zerbitzuak gertu izan nahi dituenarentzat, kokapenak balio berezia hartzen du.

Horregatik, Tontorgoxon bereziki garrantzitsua da ezaugarri bereziak dituzten etxebizitzez hitz egitea.

Eremu bereko etxebizitza guztiek ez dute gauza bera eskaintzen.

Terraza batek, bista onek, orientazioak, banaketak, kontserbazio-egoerak, garajeak edo pribatutasunak eragin handia izan dezakete etxebizitza baten balioan.

Balio duen guztia ez da metro karratuetan islatzen.

Pakea eta Puio: prezioaren bilakaera 2016-2026

Pakea/Puioko etxebizitza-merkatuak bilakaera handia izan du azken hamarkadan.

Ondorengo datuak gutxi gorabeherako estimazioak dira, eta merkatuaren joera erakusteko balio dute:

Urtea	Batez besteko prezio estimatua €/m²	Merkatuaren testuingurua
2016	3.500 – 3.800 €	Merkatuaren beheko fasea eta atzeraldiaren ondorengo suspertzearen lehen etapa.
2018	4.000 – 4.300 €	Kredituaren suspertzea eta familia bakarreko eta etxebizitza parekatuen eskaera gero eta handiagoa.
2020	4.500 – 4.700 €	Pandemiaren hasierako geldialdia eta, ondoren, lorategia edo terraza zuten etxebizitzen eskaeraren gorakada.
2022	4.900 – 5.200 €	Pandemiaren ondorengo erosle-ziklo indartsua eta etxebizitza-eskaintza urria.
2024	5.300 – 5.600 €	Interes-tasen igoerak eragiketak moteldu zituen, baina prezioek eutsi egin zioten eskaintza faltagatik.
2026	5.600 – 6.200 €	Maila historikoetatik gertu eta ezaugarri bereziak dituzten etxebizitzen eskaera handia.

Hamarkada bateko balio-igoera

Erreferentzia horiek kontuan hartuta, bilakaera estimatuak adierazten du Pakea/Puioko etxebizitzen balioa gutxi gorabehera %50 eta %65 artean igo dela azken hamarkadan.

Baina batez bestekoak zuhurtziaz interpretatu behar dira.

Etxebizitza guztiek ez dute bilakaera bera izan.

Kokapen zehatzak, azalerak, terrazek, bistek, orientazioak, berrikuntzak, garajeak eta etxebizitza bakoitzaren ezaugarriek alde handiak sor ditzakete.

Horregatik, eremu bateko batez besteko prezioa erreferentzia bat da, baina ez du banakako tasazio edo balorazio baten ordezkatzen.

Ibaeta: Unibertsitateak, hurbiltasuna eta bizi-kalitatea

Ibaeta funtsezko eremua da Donostiako ingurune hau ulertzeko.

Unibertsitateetatik, Antiguotik eta hainbat zerbitzutik gertu egoteak profil residencial berezia ematen dio.

Ibaeta inguruan bizitzeak erosle batzuentzat honako hauek konbinatzeko aukera ematen du:

• Unibertsitateetatik gertu egotea.
• Antiguotik hurbil egotea.
• Ondarretara iristeko aukera.
• Merkataritza eta zerbitzuak.
• Ingurune residenciala.
• Berdeguneak.
• Eguneroko jarduera asko oinez egiteko aukera.

Konbinazio horrek azaltzen laguntzen du zergatik izan daitezkeen Pakea, Puio eta Tontorgoxo erakargarriak Ibaeta eta Antiguo ere baloratzen dituzten erosleentzat.

Ez direlako eremu bera.

Baina Donostiako alde honetan kokapenak eskaintzen dituen hainbat abantaila parteka ditzaketelako.

Antiguo: etxebizitza-merkatuaren erreferentzia nagusietako bat

Donostiako alde honetaz ari bagara, Antiguo ezinbesteko erreferentzia da.

Bere erakargarritasunak Donostiako etxebizitza-merkatuan gehien baloratzen diren hainbat elementu biltzen ditu:

Ondarreta, hondartza, merkataritza, jatetxeak, Unibertsitateak, zerbitzuak eta auzoko bizitza.

Horrek guztiak eragin zuzena du etxebizitzen prezioan.

Antiguoko etxebizitzaren prezioa 2026an

2026rako, azterketa honetan erabiltzen dugun batez besteko prezioaren erreferentzia hau da:

7.300 €/m²

Gutxi gorabeherako tartea:

6.500 – 8.800 €/m²

Datu horiek erakusten dute kokapenak Donostiako higiezinen merkatuan duen garrantzia.

Era berean, azaltzen dute zergatik begiratu dezaketen erosle batzuek Pakea, Puio edo Tontorgoxora.

Lasaitasuna, pribatutasuna, espazioa eta ezaugarri residencial jakin batzuk bilatzen dituzte, baina Antiguokoaren bestelako merkatu batean.

Pakea, Puio, Tontorgoxo eta Ibaeta Antiguoren aurrean

Ez gara eremu baliokideez ari.

Donostiako alde honetan bizi-kalitatea bilatzen duen erosle mota batentzat neurri batean lehiatu daitezkeen kokapen desberdinak dira.

Antiguok hondartza, merkataritza, zerbitzuak eta hiri-bizitza uztartzen dituen eskaintza bikaina du.

Pakeak, Puiok eta Tontorgoxok beste ezaugarri batzuk eskain ditzakete: lasaitasuna, pribatutasuna, espazioa eta izaera residencial nabarmenagoa.

Ibaetak, bere aldetik, Unibertsitateetatik gertu egotea eta Antiguorekin duen lotura nabarmentzen ditu.

Horregatik, zein den hobe galdetu beharrean, galdera egokiagoa izan daiteke:

Zein bizimodu bilatzen du erosle bakoitzak?

Askatasuna, bakea, pribatutasuna eta prestigioa

Higiezinen merkatuak metro karratuez, prezioez eta errentagarritasunez hitz egiten du askotan.

Baina erosketa bakoitzaren atzean erabaki pertsonalago bat dago.

Pertsona batek Pakea aukeratu dezake askatasuna bilatzen duelako.

Beste batek Puio aukeratu dezake bakea nahi duelako.

Beste batek Tontorgoxo baloratu dezake bere pribatutasunagatik eta ezaugarri residencialengatik.

Beste batek Ibaeta nahiago izan dezake Unibertsitateetatik eta Antiguotik gertu egoteagatik.

Eta beste batek Antiguoko prezioa ordaintzeko prest egon daiteke, Ondarreta, merkataritza eta auzoko bizitza gertu izan nahi dituelako.

Erabaki desberdinak dira.

Baina guztiek dute zerbait komunean:

etxebizitza ez da metro karratuak izateko bakarrik erosten.

Bizitzeko erosten da.

Zenbat balio du benetan etxebizitza batek?

Eremu bateko batez besteko prezioa erreferentzia da, baina ez du automatikoki etxebizitza jakin baten balioa zehazten.

100 m²-ko bi etxebizitzek oso balio desberdinak izan ditzakete.

Batek terraza, bista onak, orientazio egokia, eraberritze integrala, garajea eta banaketa bikaina izan ditzake.

Besteak, berriz, berrikuntza handia behar dezake, orientazio okerragoa izan eta kanpoko espaziorik ez izan.

Horregatik, etxebizitza bat behar bezala baloratzeko, haren ezaugarri zehatzak aztertu behar dira.

Eta bereziki Pakea, Puio eta Tontorgoxo bezalako eremuetan, ez dugu metro karratuaren prezioan bakarrik geratu behar.

Iragarritako prezioa eta benetako prezioa

Higiezinen merkatuan badago kontuan hartu beharreko beste alde garrantzitsu bat:

iragarritako prezioa ez da nahitaez salerosketaren benetako prezioa.

Higiezinen atariek eskaintzaren berri izateko aukera ematen dute, baina iragarki batek ez du esan nahi etxebizitza prezio horretan saldu denik.

Ortubia Inmuebles-en balorazio profesional baten alde egiten dugu, higiezinaren benetako ezaugarriak kontuan hartuta eta, eskuragarri daudenean, notario aurrean formalizatutako benetako eragiketen prezioak erabilita.

Azken batean, higiezinen balorazio batek galdera zehatz bati erantzuten saiatu behar du:

Zenbat balio du benetan etxebizitza honek?

Eta ez soilik:

Zenbatetan dago iragarrita?

Egunero hobeto bizitzeko modu bat

Pakea, Puio, Tontorgoxo eta Ibaeta bereziki interesgarriak dira Donostian modu jakin batean bizi nahi dutenentzat.

Lasaitasunarekin.

Espazioarekin.

Pribatutasunarekin.

Berdeguneekin.

Unibertsitateak gertu izanda.

Antiguo eta Ondarreta eskura izanda.

Eta, batez ere, etxera iristean erritmoa aldatzen dela sentitzeko aukera horrekin.

Agian benetako luxua ez da metro karratu gehiago izatea.

Agian egunero hobeto bizitzea da.

Eta horrek azaltzen du zergatik izan dezaketen etxebizitza batzuek beren azaleratik harago doan balioa.

Hau ez da etxe bat bakarrik.

Egunero hobeto bizitzeko modu bat da.

Zenbat balio du zure etxebizitzak benetan?

Pakea, Puio, Tontorgoxo, Ibaeta edo Antiguon etxebizitza baten jabea bazara, Ortubia Inmuebles-en zure etxebizitzaren benetako balioa ezagutzen lagun zaitzakegu.

Doako eta konpromisorik gabeko higiezinen balorazio profesionalak egiten ditugu, higiezinaren ezaugarri zehatzak kontuan hartuta eta iragarritako prezioak benetako eragiketen prezioetatik bereiziz.

Horrez gain, salerosketetan, herentzietan eta higiezinen ondarean aholkularitza eskaintzen dugu.

Baloraziotik salerosketaren itxierara, zure ondarea babesten dugu.

Iñaki Ortubia
Abokatua, Higiezinen arloko profesionala eta Tasatzailea
+34 653 706 546

Ortubia Inmuebles, S.L.

Elkarrizketak, albistegiak eta higiezinen analisiak:

https://www.youtube.com/@ortubia1