Loiolan bizitzea: nortasun propioa duen auzo batetik Donostiaz gozatzea

Etxebizitza bat erostea ez da soilik metro karratuak erostea.

Non bizi nahi dugun ere aukeratzea da.

Loiolak nortasun propioa du Donostia – San Sebastiánen. Urumea ibaiak, bizitegi-eremuek, erdigunetik gertu egoteak, komunikazioek eta inguruko bilakaerak bizimodu berezia eskaintzen diete auzoko bizilagunei.

Familia batzuentzat, Loiolan bizitzeak bizitegi-auzo baten lasaitasunaz gozatzea esan nahi du, Donostiatik urrun sentitu gabe.

Beste batzuentzat, lana, ikastetxeak, zerbitzuak eta hiriko beste auzoak gertu izatea da garrantzitsuena.

Eta badago beste alderdi bat ere: emozionala.

Etxe bat ez da inbertsio hutsa. Bizi garen lekua da, gure seme-alabak hazten diren lekua, familia hartzen dugun lekua eta gure bizitzaren zati garrantzitsu bat eraikitzen dugun lekua.

Horregatik, Loiolan etxebizitza bat aukeratzea ez da soilik prezioak alderatzea.

Galdera hauek ere egin behar dizkiogu geure buruari:

Nola bizi nahi dut?

Zer eduki nahi dut gertu?

Nolako etxea nahi dut nire familiarentzat?

Eta saltzeko unea iristen denean, ikuspegia aldatu egiten da.

Orduan beste galdera bat sortzen da:

Zenbat balio du benetan urteetan zehar eraiki eta zaindu dugun guztiak?

Hor hasten da etxebizitza baten benetako balioa zuzen ezagutzearen garrantzia.

Zenbat balio du pisu batek Loiolan?

Hori da saltzea planteatzen duen edozein jabeak egiten duen lehen galderetako bat.

Eta ez dago erantzun bakarra.

Loiolako higiezinen merkatuak bilakaera garrantzitsua izan du azken urteotan, eta prezioak nabarmen alda daitezke erabilitako iturriaren arabera.

Eusko Jaurlaritzak, Jabetza Erregistratzaileen Elkargoaren datuak erabiliz, Loiolako batez besteko prezioa 3.952 €/m²-tan kokatu zuen 2025eko bigarren hiruhilekoan, eta 5.029 €/m²-tan 2025eko laugarren hiruhilekoan.

Eskaintza-prezioetan oinarritutako beste indize batzuek bestelako zifrak eskaintzen dituzte. Atal honetan, beraz, garrantzitsua da kontzeptuak ez nahastea.

Eskaintza-prezioa ez da nahitaez benetako salerosketa-prezioa.

Horregatik, Loiolako pisu baten balioa zehaztu aurretik, zer etxebizitza mota aztertzen ari garen jakin behar da.

Loiolako higiezinen merkatuaren bilakaera

Eskura dauden adierazleek erakusten dute merkatuak goranzko bilakaera izan duela azken urteotan, nahiz eta kopuruak aldatu egin daitezkeen iragarritako prezioez, erregistratutako prezioez, etxebizitza motaz edo aztertutako epeaz ari garen arabera.

Eskaintza-prezioen bilakaera ulertzeko gutxi gorabeherako erreferentzia gisa:

Urtea	Gutxi gorabeherako eskaintza-prezioa
2022	3.700 €/m²
2023	3.790 €/m²
2024	3.980 €/m²
2025	4.510 €/m²
2026	4.800 €/m² inguru

Zifra horiek merkatuaren bilakaera orokorra ulertzeko balio dute, baina ez dute beren kabuz zehazten etxebizitza jakin baten balioa.

70 metro karratuko pisu batek ez du zertan 70 metro karratuko beste pisu batek baino balio bera izan, nahiz eta kale berean egon.

Hor dago balorazio profesionalaren gakoetako bat.

Iragarritako prezioa ez da nahitaez salmenta-prezioa

Higiezinen atariak tresna erabilgarriak dira.

Eskura dagoen eskaintza ezagutzeko eta antzekoak diruditen beste etxebizitzen jabeek zenbat eskatzen duten ikusteko aukera ematen dute.

Baina badago funtsezko desberdintasun bat:

Gauza bat da etxebizitza bat zein preziotan iragartzen den, eta beste bat eroslearen eta saltzailearen artean azkenean adosten den prezioa.

Jabe batek pisu bat 5.000 €/m²-an iragar dezake eta, azkenean, beste kopuru batean saldu.

Alderantziz ere gerta daiteke: bereziki erakargarria den etxebizitza batek inguruko beste etxebizitza batzuek baino prezio handiagoa lortzea.

Horregatik, metro karratuko batez besteko prezio bakarra erabiltzea etxe baten balioa kalkulatzeko akats handia izan daiteke.

Etxebizitza batek ez du estatistika batek dioena bakarrik balio.

Loiolako pisu guztiek ez dute balio bera

Kale berean dauden bi etxebizitzek balio oso desberdina izan dezakete.

Balorazio profesional batean, besteak beste, alderdi hauek aztertzen dira:

• Azalera.
• Solairua.
• Igogailua.
• Orientazioa.
• Argitasuna.
• Bistak.
• Balkoia edo terraza.
• Banaketa.
• Kontserbazio-egoera.
• Eraberritzearen kalitatea.
• Eraikinaren egoera orokorra.
• Fatxada.
• Estalkia.
• Balizko derramak.
• Komunitateko gastuak.
• Eraginkortasun energetikoa.
• Loiolaren barruan duen kokapen zehatza.

Era berean, garrantzitsua da erreforma integrala behar duen pisu bat eta erabat berritutako eta bizitzeko prest dagoen etxebizitza bat bereiztea.

Kanpora ematen duen, argitsua den, igogailua eta terraza dituen etxe batek balio oso desberdina izan dezake barrualdekoa, iluna eta eraberritu beharrekoa den beste etxebizitza batekin alderatuta.

Metro karratuak garrantzitsuak dira, baina ez dute bere kabuz higiezin baten balioa azaltzen.

Loiolan etxebizitza bat erostea

Loiolan pisu bat erostea aukera interesgarria izan daiteke Donostian bizi nahi dutenentzat eta bizitegi-eremu bat komunikazio onekin eta hiriko gainerako tokietatik gertu egotearekin konbinatu nahi dutenentzat.

Urumea ibaiaren inguruneak, erdigunearekiko konexioak eta Txomin Enea eta Riberas de Loiola bezalako inguruko eremuen bilakaerak Donostiako alde honen interesa handitzen lagundu dute.

Baina ondo erostea ez da gustatzen zaigun etxebizitza bat aurkitzea bakarrik.

Erabakia hartu aurretik komeni da honako hauek aztertzea:

• Eskatutako prezioa.
• Etxebizitzaren benetako egoera.
• Egindako eraberritzeak.
• Eraikinaren egoera.
• Komunitatearen balizko obrak.
• Derramak.
• Orientazioa.
• Argitasuna.
• Banaketa.
• Komunitateko gastuak.
• Eraginkortasun energetikoa.
• Eta, batez ere, ea eskatutako prezioa benetan justifikatuta dagoen.

Etxebizitza bat asko gustatu dakiguke eta garestia egon daiteke.

Erosteko emozioak informazioarekin batera joan behar du.

Loiolan pisu bat saltzea

Saldu nahi duen jabe batek egin beharko lukeen lehen galdera hau da:

Zenbat balio du benetan nire etxebizitzak?

Eta ez soilik:

Zenbat eskatzen dute nire kaleko pisuengatik?

Aldea milaka eurokoa izan daiteke.

Prezio altuegia jartzeak etxebizitza hilabetez merkatuan egotea eragin dezake, eroslerik aurkitu gabe.

Eta jabetza denbora gehiegi iragarkian egonez gero, interesa gal dezake eta azkenean prezioa jaitsi behar izatea gerta daiteke.

Baina prezio baxuegia jartzeak ere familiaren ondarearen zati bati beharrezkoa ez den uko egitea ekar dezake.

Horregatik, etxebizitza bat salgai jarri aurretik haren balioa ezagutzea prozesu osoaren erabakirik garrantzitsuenetako bat izan daiteke.

Helburua ez da imajina daitekeen preziorik altuena jartzea.

Helburua da merkatuak ordaintzeko prest egon daitekeen arrazoizko baliorik handiena aurkitzea, salmenta-estrategia egoki batekin batera.

Nola tasatu pisu bat Loiolan?

Etxebizitza bat tasatzea ez da metro karratuak batez besteko prezio batekin biderkatzea soilik.

Tasazio edo balorazio profesional batek higiezin zehatza aztertu eta merkatuarekin alderatu behar du.

Ortubia Inmueblesen, Loiolako eta Donostia – San Sebastiángo beste auzoetako pisuen, etxeen eta etxebizitzen balorazioak egiten ditugu.

Higiezin bakoitzaren ezaugarriak, kokapena, eraikina, egoera eta merkatuan eskura dauden erreferentziak aztertzen ditugu.

Era berean, funtsezkoa iruditzen zaigu honako bi kontzeptuak bereiztea:

Iragarritako prezioa

eta

merkatuaren benetako balioa.

Higiezinen atariek eskaintza ezagutzeko aukera ematen dute, baina ez dute etxebizitza zehatz baten azterketa profesionala ordezkatzen.

Horregatik, ez gara metro karratuak zifra batekin biderkatzera mugatzen.

Higiezina aztertzen dugu.

Loiolako herentzietatik datozen etxebizitzak eta etxeak

Loiolan ere herentzia bidez etxebizitzak jasotzen dituzten familiekin lan egiten dugu.

Hainbat oinordeko daudenean, ondarearen balioa behar bezala ezagutzea bereziki garrantzitsua da.

Balorazio profesional batek oinordeko guztiei jasotzen ari diren ondarea ezagutzen laguntzen die eta haien arteko ulermena errazten du.

Gainera, erabaki bat hartu aurretik komeni da aukera juridiko, higiezin eta fiskalak batera aztertzea.

Herentzia batean, Oinordetzen gaineko Zerga ez ezik, etorkizuneko salmenta baten ondorio fiskalak, gainbalioak eta oinordekoek dituzten aukera desberdinak ere aztertzea garrantzitsua izan daiteke.

Horregatik, herentzia modu globalean ulertzen dugu.

Ez da dokumentuak aurkeztea bakarrik.

Ondarea ezagutzea, aukerak baloratzea eta segurtasunez erabakitzea da.

Abokatuaren aholkularitza eta izapideak Donostian, kostu gehigarririk gabe

Ortubian, abokatu, higiezinen agente eta peritu tasatzaile gisa, zure herentzia aholkatu eta izapidetzen dugu kostu gehigarririk gabe, higiezinen kudeaketa-zerbitzuaren barruan erabat sartuta baitago.

Gure helburua erabakietan askatasuna eta segurtasuna eskaintzea da.

Jasotako ondarearen balorazio teknikoa egiten dugu eta aukera desberdinak aztertzen ditugu oinordekoentzat ahalik eta onurarik handiena bilatzeko.

Benetako aurrezkia ere bilatzen dugu, Oinordetzen gaineko Zergaren, gainbalioen eta higiezina etorkizunean saltzearen ondorioak aztertuz.

Eta saltzea erabakitzen denean, gure helburua familiaren ondareari ahalik eta errendimendu handiena ateratzea da, balorazio egokiaren eta merkaturatze profesionalaren bidez.

Baina badago are garrantzitsuagoa den zerbait.

Oinordeko guztiei ezagutza eta gardentasuna eskaintzen dizkiegu, eta, horrekin batera, lasaitasuna eta familiaren bakea.

Oinordekoen arteko ulermena eta akordioak bilatzea errazten dugu, guztientzat ahalik eta onurarik handiena lortzeko, betiere bakoitzaren borondatea eta eskubideak errespetatuz.

25 urte Donostiako familiei laguntzen

25 urte daramatzagu Donostia – San Sebastián-en familiekin, jabeekin eta erosleekin lanean.

Abokatu, higiezinen agente eta peritu tasatzaile gisa dugun esperientziak etxebizitza ikuspegi desberdinetatik aztertzeko aukera ematen digu.

Etxebizitza bat saltzea ez baita iragarki bat jartzea soilik.

Eta herentzia bat izapidetzea ez baita dokumentuak aurkeztea bakarrik.

Kasu askotan honako hauek egin behar dira:

baloratu, aholkatu, planifikatu, negoziatu eta familiaren ondareari buruzko erabaki garrantzitsuak hartu.

Gure lana erabaki horiek segurtasunez hartzeko behar den ezagutza eskaintzea da.

Loiola eta bere ingurunea: bilakaeran dagoen bizitegi-eremua

Loiolak bilakaera garrantzitsua izan du azken urteotan.

Urumea ibaiarekiko harremanak, erdigunetik gertu egoteak, komunikazioek eta Txomin Enea eta Riberas de Loiola bezalako inguruko eremuen bilakaerak ingurune honen bizitegi-interesa handitu dute.

Ohiko etxebizitza bilatzen duenarentzat, auzoko bizimodua eta hiriarekiko hurbiltasuna konbinatzeko aukera erakargarria izan daiteke.

Jabearentzat, bilakaera horrek bere etxebizitzaren egungo balioa ezagutzea ere bereziki garrantzitsua izan daiteke.

Baina higiezin bakoitza desberdina da.

Pisu guztiek ez dute balio bera.

Kale guztiek ez dute merkatu bera.

Eta jabe guztiek ez dituzte behar berak.

Loiolan duzun etxebizitzak zenbat balio duen jakin nahi duzu?

Loiolan pisu, etxe edo beste edozein higiezin baduzu eta saltzea pentsatzen ari bazara, herentzia bidez etxebizitza bat jaso baduzu edo haren egungo balioa ezagutu nahi baduzu, Ortubia Inmueblesen zure kasua azter dezakegu.

Balorazio profesionala egiten dugu, konpromisorik gabe eta doan.

Gure helburua da erabaki bat hartu aurretik zure ondarearen balioa eta dituzun aukera desberdinak ezagutzea.

Azken batean, ondo saltzen jakitea benetako balioa ezagutzen hasten da.

Eta familiaren ondareari buruzko erabaki garrantzitsu batek informazioa, esperientzia eta segurtasuna merezi ditu.

Erabakitzeko askatasuna.

Horretarako segurtasuna.

Balio handiena lortzeko ezagutza.

Iñaki Ortubia
Abokatua, Higiezinen Aholkularia eta Tasatzailea
Donostia – San Sebastián, Gipuzkoa

Ortubia Inmuebles, S.L.