Ategorrieta, Donostiako bizitegi-eremu ospetsuenetako bat

Ategorrieta Donostiako bizitegi-eremu berezienetako bat da. Hirigunetik gertu egoteak, Uliako inguruneak, kaleetako lasaitasunak eta bertako etxebizitzen aniztasunak oso leku erakargarria bihurtzen dute bizitzeko.

Baina Ategorrietak badu beste zerbait ere.

Auzoan esklusibotasun- eta prestigio-sentsazio berezia dago, eta hori ez da etxebizitzaren prezioarekin bakarrik lotzen. Lasaitasunak, pribatutasunak, berdeguneetatik gertu egoteak eta etxebizitza jakin batzuen urritasunak Ategorrietako zenbait etxebizitza bereziki erakargarri bihurtzen dituzte.

Donostiako beste eremu batzuetan eraikin residencialen dentsitatea handiagoa den bitartean, Ategorrietan ezaugarri bereziko etxebizitzak ere aurki daitezke: etxebizitza zabalak, terraza handiak, lorategiak, villak eta txaletak, baita garai eta ezaugarri desberdinetako pisuak ere.

Horregatik, Ategorrietako Inmobiliaria merkatuaz hitz egitean, ez da nahikoa metro koadroko batez besteko prezioaz hitz egitea.

Etxebizitza bakoitzak balio desberdina izan dezake.

Etxebizitzak eta txaletak Ategorrietan

Ategorrietako higiezinen merkatuaren ezaugarri interesgarrienetako bat etxebizitza mota desberdinak batera egotea da.

Alde batetik, bizitegi-eraikinetako pisuak aurkitzen ditugu, horietako batzuk azalera handikoak, terraza, garaje eta ikuspegi onekin.

Bestetik, askoz ere eskaintza mugatuagoa dagoen txalet, villa eta etxebizitza independenteen merkatua dago. Horrelako higiezinetan ezin da balioa soilik eraikitako metro koadroak kalkulatuta zehaztu.

Besteak beste, hauek izan daitezke erabakigarriak:

• Lursailaren azalera eta ezaugarriak.
• Lorategia.
• Pribatutasuna.
• Ikuspegiak.
• Orientazioa.
• Terrazak.
• Eraikuntzaren kalitatea.
• Kontserbazio-egoera.
• Garaje-plazen kopurua.
• Eraberritzeko aukerak.
• Arkitekturaren berezitasuna.
• Eta, batez ere, merkatuan antzeko etxebizitzen urritasuna.

Zenbait higiezinetan, lursailak eta kanpoko espazioek aparteko garrantzia izan dezakete eroslearentzat.

Eta hor agertzen da Ategorrietako ezaugarri interesgarrienetako bat: ez dago benetan elkarren artean konparagarriak diren etxebizitza askorik.

Horregatik, higiezinen balorazio profesionala bereziki garrantzitsua da.

Ategorrietan bizitzeak duen esklusibotasun-sentsazioa

Badira batez ere beharragatik erosten diren etxebizitzak.

Eta badira beste batzuk bizimodu jakin bat ordezkatzen dutelako erosten direnak.

Ategorrieta, neurri handi batean, bigarren talde horren barruan dago.

Familia jakin batzuentzat, eremu honetan bizitzeak etxebizitza zabal eta lasai bat izatea esan nahi du, Donostiako erdigunetik gertu egoteari uko egin gabe.

Gros, hirigunea eta zerbitzu nagusiak gertu izatea eta, aldi berean, ingurune residencial eta lasaiago batera itzultzea da inguruko erakargarritasun nagusietako bat.

Etxebizitza esklusiboenetan, gainera, euroz metro koadroko neurtu ezin den beste osagai bat agertzen da:

pribatutasuna.

Terraza zabal bat, lorategi bat, ikuspegi onak edo kale lasai batean kokatutako etxebizitza batek aparteko balioa izan dezake erosle jakin batzuentzat.

Horregatik, Ategorrietako etxebizitza batzuk ez dira soilik prezioaren arabera lehiatzen.

Kokapenagatik, urritasunagatik, kalitateagatik eta bizitegi-prestigioagatik ere lehiatzen dira.

Ategorrietako etxebizitzen prezioaren bilakaera

Ategorrietak goranzko bilakaera garrantzitsua izan du azken urteotan. Kokapenak, lasaitasunak, Uliatik gertu egoteak eta etxebizitza jakin batzuen eskaintza urria izateak eskaera handia mantendu dute.

Azken bost urteetako metro koadroko batez besteko prezioaren gutxi gorabeherako erreferentzia:

Urtea	Gutxi gorabeherako batez besteko prezioa
2022	4.300 €/m²
2023	4.500 €/m²
2024	4.700 €/m²
2025	5.200 €/m²
2026	5.800 €/m²

Bilakaerak erakusten du Ategorrietako etxebizitzaren balioa nabarmen handitu dela azken urteotan.

Hala ere, metro koadroko batez besteko prezioa erreferentzia gisa baino ezin da erabili. Ategorrieta bezalako eremu batean oso alde handiak egon daitezke higiezin batetik bestera.

Eraikin residencial bateko pisu bat ezin da terraza handi bat, ikuspegi onak edo ezaugarri arkitektoniko bereziak dituen etxebizitza baten modu berean baloratu.

Eta aldea are handiagoa da txalet, villa edo lorategia eta lursail propioa duten etxebizitza independenteen kasuan.

Kasu horietan, metro koadroko prezioa bereziki adierazgarria ez izatea gerta daiteke. Lursailaren azalera, pribatutasuna, lorategia, ikuspegiak, orientazioa, eraikuntzaren egoera eta antzeko higiezinen urritasuna erabakigarriak izan daitezke azken balioan.

Horregatik, aparteko etxebizitza batek ez du zertan auzoko batez besteko preziora egokitu.

Ategorrieta da, hain zuzen ere, higiezin bakoitza banaka aztertzea bereziki garrantzitsua den merkatuetako bat.

Ategorrietan etxebizitza bat erostea

Ategorrietan etxebizitza bat erosteak Donostiako bizitegi-merkatu interesgarrienetako batean sartzea esan nahi du.

Eremu hau bilatzen duen erosleak normalean ez ditu metro koadroak soilik bilatzen.

Konbinazio baten bila dabil:

kokapena + lasaitasuna + bizi-kalitatea + pribatutasuna + ondarea.

Pisuetan, terraza, ikuspegiak, orientazioa, igogailua, garajea eta eraikinaren egoera bereziki garrantzitsuak izan daitezke.

Etxebizitza independenteetan, gainera, lursailak, lorategiak, pribatutasunak eta higiezinaren aukerek aparteko garrantzia hartzen dute.

Horregatik, komenigarria da higiezin bakoitza banaka aztertzea, haren prezioa benetan egokia den zehaztu aurretik.

Etxebizitza bat garestia dirudi eremuaren batez bestekoarekin alderatuz gero, baina arrazoizkoa izan daiteke haren ezaugarri guztiak aztertzen direnean.

Era berean, itxuraz merkea den higiezin batek eraberritze-inbertsio handia behar izan dezake edo haren prezioa azaltzen duten bestelako egoerak izan ditzake.

Ategorrietako etxebizitza bat saltzea

Ategorrietan higiezin bat saltzeko, ezinbestekoa da merkatua ondo ezagutzea eta, batez ere, ohiko etxebizitza baten eta higiezin berezi baten arteko aldea ulertzea.

Prezio altua jartzeak ez du beti esan nahi prezio altuagoan salduko denik.

Eta horrek ere ez du esan nahi etxebizitza auzoko batez besteko prezioan saldu behar denik.

Aparteko higiezin batek batez bestekoa baino balio handiagoa izan dezake, baldin eta haren ezaugarriak baloratzeko gai diren erosleak badaude.

Aldiz, eraberritze garrantzitsua behar duen etxebizitza batek beste salmenta-estrategia bat behar izan dezake.

Gakoa higiezina merkatura atera aurretik benetako balioa ezagutzea da.

Balorazio egoki batek salmenta-estrategia arrazoizkoagoa ezartzen laguntzen du eta bi akats ohiko saihesten lagun dezake: gehiegi eskatzea eta hilabeteetan eskaintzarik jaso gabe egotea, edo gutxiegi eskatzea eta ondare-balioaren zati bat galtzea.

Ategorrietako etxebizitza bat tasatzea

Ategorrietako etxebizitza baten balorazioa bereziki konplexua izan daiteke, bertan dauden higiezinen aniztasunagatik.

Ez da gauza bera baloratzea:

• 70 m²-ko pisu bat.
• 150 m²-ko familia-etxebizitza bat.
• Terraza duen atiko bat.
• Ikuspegiak dituen etxebizitza bat.
• Lorategia duen txalet bat.
• Lursail garrantzitsua duen villa bat.

Metro koadroko batez besteko prezioa besterik gabe aplikatzeak akats garrantzitsuak eragin ditzake.

Balorazio profesional batek higiezinaren ezaugarri zehatzak aztertu behar ditu eta benetan antzekoak diren beste higiezinekin alderatu.

Gainera, herentzia, banantze, ondare-banaketa edo etorkizuneko salmenta baten aurrean gaudenean, etxebizitzaren balioa behar bezala ezagutzea are garrantzitsuagoa izan daiteke.

Etxebizitza berezi baten kasuan, tokiko merkatuaren esperientziak eta ezagutzak alde handia eragin dezakete.

Ategorrieta eta etxebizitzaren ondare-balioa

Ategorrietako etxebizitza batek familiaren bizilekua baino askoz gehiago ordezka dezake.

Jabe askorentzat, haien ondarearen zati garrantzitsua da.

Zenbait kasutan, gainera, aurreko belaunaldiek erositako etxebizitzak dira, hamarkadetan familia berean mantendu direnak.

Horregatik, higiezina saltzeko, banatzeko edo transmititzeko unea iristen denean, ezinbestekoa da haren egungo balioa ezagutzea.

Balio sentimentala izugarria izan daiteke.

Baina ondare-erabakiak hartzeko, higiezinaren benetako balio ekonomikoa ere ezagutu behar da.

Ategorrietako etxebizitza bat herentzian jasotzea

Ategorrietak ondare-osagai garrantzitsua ere badu.

Inguruko etxebizitza asko hamarkadetan familia beraren esku egon dira.

Jabe bat hiltzen denean eta oinordekoek etxebizitza bat jasotzen dutenean, galdera ugari sor daitezke:

Zenbat balio du benetan?

Zein zati dagokio oinordeko bakoitzari?

Hobe al da saltzea edo mantentzea?

Hobe al da oinordeko batek etxebizitza adjudikatzea?

Zer zerga ordaindu behar dira?

Etxebizitzaren balorazioa izaten da askotan erabaki horiek behar bezala hartzeko lehen urratsa.

Eta hainbat oinordeko daudenean, balorazio objektiboa izateak familia-gatazkak saihesten eta ondarearen banaketa errazten lagun dezake.

Ez da gauza bera ondare bat gutxi gorabeherako prezio batean banatzea edo higiezin bakoitzaren merkatu-balioa arrazoiz ezagututa egitea.

Ategorrietako etxebizitza batekin herentzia onartzea

Herentzia bat onartu aurretik, komenigarria da jasotzen den ondarea zein den behar bezala ezagutzea.

Herentziaren barruan Ategorrietako etxebizitza bat dagoenean, haren balioa ezagutzea garrantzitsua izan daiteke ondare hereditarioa zehazteko eta dauden aukerak aztertzeko.

Egoera batzuetan, etxebizitza mantentzea interesgarria izan daiteke.

Beste batzuetan, saltzea.

Baliteke, halaber, oinordeko batek higiezina bereganatzea eta gainerako oinordekoei ekonomikoki konpentsatzea.

Familia bakoitzak egoera desberdina du.

Horregatik, erabakia hartu aurretik, komenigarria da batera aztertzea etxebizitza, haren balioa, oinordekoen egoera eta aukera bakoitzaren ondorio fiskal eta patrimonialak.

Ategorrieta: etxebizitza, ondarea eta etorkizuna

Ategorrieta ez da etxebizitza bat erosteko leku hutsa.

Familia askorentzat, eremu honetako higiezin bat haien ondarearen zati oso garrantzitsua da.

Horregatik, haren benetako balioa ezagutzea funtsezkoa da.

Merkatua alda daiteke, familia-egoerak aldatu egin daitezke eta jabe bakoitzaren beharrak ere bai.

Baina ondo kokatutako, urria eta ezaugarri bereziak dituen higiezin batek erakargarritasun berezia mantendu dezake Donostiako bizitegi-merkatuan.

Kokapenaren, lasaitasunaren, hirigunetik gertu egotearen, bizitegi-ingurunearen eta etxebizitza jakin batzuen urritasunaren konbinazioak azaltzen du, neurri handi batean, Ategorrietaren erakargarritasuna.

Eta txalet eta villen kasuan, urritasun hori haien balioaren oinarrizko elementuetako bat izan daiteke.

Zenbat balio du Ategorrietako etxebizitza batek?

Ategorrietan etxebizitza, pisu, txalet edo villa bat baduzu eta haren balioa ezagutu nahi baduzu, doako higiezinen balorazioa egin dezaket, higiezinaren ezaugarri zehatzak eta merkatuaren egungo egoera aztertuz.

Ategorrietako etxebizitza guztiek ez dute balio bera.

Eta prezio egokia ezagutzea bereziki garrantzitsua izan daiteke saltzea, erostea, herentzia bat banatzea, herentzia bat onartzea edo zure ondareari buruzko erabaki bat hartzea pentsatzen ari bazara.

Etxebizitza batek balio berezia izan dezake bere metro koadroengatik, baina baita kokapenagatik, ikuspegiengatik, lorategiagatik, terrazagatik, pribatutasunagatik, kontserbazio-egoeragatik edo berezitasunagatik ere.

Higiezin bakoitzak banakako balorazioa merezi du.

Iñaki Ortubia
Tasatzailea · Higiezinen agentea · Abokatua
Ortubia Inmuebles, S.L.